بقلم سكوت جونسون، خبير ADU في مركز Napa Sonoma ADU ومؤسس Pocket Housing LLC
مع تزايد شعبية وحدات السكن الإضافية، يفكر الكثير من الناس في إمكانية بناء وحدة سكنية إضافية عند البحث عن عقار جديد للشراء. هنا، نقدم لك بعضًا من أفضل نصائحنا حول ما يجب البحث عنه عند شراء عقار جديد، مع التركيز على تعظيم إمكانات وحدة السكن الإضافية.
لجميع أنواع الوحدات الإضافية:
– مؤهل لبناء وحدة سكنية إضافية و/أو وحدة سكنية إضافية صغيرة: استخدم أداة البحث عن العنوان لدينا للتأكد من أن العقار مؤهل لبناء وحدة سكنية إضافية و/أو وحدة سكنية إضافية صغيرة. معظم العقارات مؤهلة لذلك! قبل اتخاذ القرار النهائي بشأن العقار، لا يضر التحقق ثلاث مرات مع السلطة القضائية المحلية أيضًا.
– قواعد ADU المحلية: راجع صفحة قواعد ADU المحلية على موقعنا الإلكتروني لمعرفة المزيد عن القوانين الخاصة بكل ولاية قضائية والتي ستحكم بناء ADU الخاص بك على عقار معين. بعض الولايات القضائية لديها قواعد محلية "أكثر تأييدًا لـ ADU" من غيرها؛ على سبيل المثال، بعضها لديه رسوم أقل أو يسمح بحجم أقصى أكبر لـ ADU، إلخ. بالإضافة إلى ذلك، سيكون البناء في بعض المناطق أكثر صعوبة، مثل المنطقة الساحلية، التي لديها المزيد من اللوائح التي قد تقيد البناء الخاص بك.
- الإغلاق مشروط بنتيجة الاجتماع مع السلطة القضائية المحلية: اعتمادًا على العقار الذي تجده، والصفقة التي تبرمها مع البائع، تحدث مع وكيلك العقاري حول إمكانية إغلاق العقار الذي تفكر في شرائه مشروطًا بعقد اجتماع ما قبل التقديم مع السلطة القضائية المحلية حتى تتمكن من التأكد من البيئة التنظيمية.
– أحدث منزل ممكن: أحدث منزل يمكنك العثور عليه، وخاصة لتحويله إلى مرآب أو تحويل داخلي أو وحدة سكنية إضافية صغيرة، وذلك ببساطة لأنه سيكون معزولًا بشكل أفضل وسيحتوي على وسائل راحة أكثر حداثة (مثل اللوحة الكهربائية) والتي ستكون أكثر تسامحًا مع تحويل المساحات إلى وحدة سكنية إضافية أو وحدة سكنية إضافية صغيرة . سيؤدي هذا أيضًا إلى تقليل وقت البناء، مما يسمح لك بطرح الوحدة السكنية الإضافية في السوق في وقت أقرب، وجمع الإيجار (عائد الاستثمار!) في وقت أقرب.
- ضع في اعتبارك محركات التكلفة الشائعة: ضع في اعتبارك محركات التكلفة المذكورة في ندوتنا عبر الإنترنت حول بناء وحدات الإسكان الإضافية ، مثل "الحائط الرطب الواحد"، وخيار مشاركة المرافق، وسهولة الحصول على مدخل خارجي منفصل للوحدة الثانية، والخصوصية بين الوحدات؛
- غير متصل بنظام الصرف الصحي: من الناحية المثالية، العقار الذي لا متصل بنظام الصرف الصحي - إذا لم يكن نظام الصرف الصحي الحالي لديه القدرة على إضافة وحدة إضافية، فقد يكون القيام بذلك صعبًا ومكلفًا.
– بالقرب من محطة مواصلات أو منطقة قضائية لا تتطلب مواقف سيارات: ابحث عن عقار على مسافة نصف ميل من محطة مواصلات إذا كان ذلك ممكنًا - فهذا يمنع الحاجة إلى أي موقف سيارات إضافي في معظم المناطق القضائية. (مع ملاحظة أن بعضها لا يتطلب أي موقف سيارات إضافي على أي حال).
– قم بتضمين ميزانية تقديرية لوحدة سكنية إضافية في خطة التمويل الخاصة بك للعقار الجديد: وبالطبع، عند التفكير في تمويل شراء عقار جديد، ضع في اعتبارك الميزانية التقديرية لبناء وحدة سكنية إضافية أيضًا. يمكنك معرفة المزيد حول تمويل وحدة سكنية إضافية من ندوتنا عبر الإنترنت حسب الطلب حول هذا الموضوع.
بالنسبة لوحدة سكنية إضافية منفصلة أو متصلة، ابحث عن:
– موقع مستوٍ: إذا كان الموقع مستوٍ، أو إذا كان هناك منحدر، فسوف ينتهي الأمر بالوحدة الإضافية أعلى من المنزل. ولكن لاحظ أنه يجب تجنب أي منحدر/تلة شديدة – فهذا يجعل البناء أكثر صعوبة وتكلفة.
- مساحة كافية، مع مراعاة التراجعات والارتفاقات المحتملة: مساحة كبيرة على قطعة الأرض بعد احتساب التراجعات (وتأكد من أنك تعرف حقًا أين يقع خط الملكية الحقيقي). لاحظ أنه بالنسبة لبعض الولايات القضائية، يجب أن تتبع وحدة سكنية إضافية ملحقة تراجعات المنزل الرئيسي، وليس القاعدة العامة المتمثلة في التراجعات الجانبية والخلفية بمقدار 4 أقدام المنصوص عليها بموجب قوانين ولاية كاليفورنيا لعام 2020. تأكد أيضًا من أنك على دراية بأية حقوق ارتفاق خاصة بالملكية أو خصائص أخرى مثل الجدول أو المجرى المائي الذي قد يتطلب تراجعًا أو يؤثر بطريقة أخرى على وضع وحدة سكنية إضافية.
- سهولة الوصول للبناء على العقار: ساحات جانبية واسعة أو الوصول إلى موقع ADU المحتمل: أولاً لمعدات البناء، وثانيًا للسماح للمستأجر بسهولة الوصول سواء للذهاب أو الذهاب، وأيضًا ليكون قادرًا على نقل الأثاث والعناصر الكبيرة للداخل والخارج دون مشاكل.
- سهولة الوصول للوحدات السكنية الجاهزة/الموحدة: إذا كنت مهتمًا بوحدة سكنية إضافية جاهزة/موحدة، فتأكد من وجود إمكانية وصول كافية لدعم شاحنة كبيرة عبر الفناء الجانبي (مع خلوص 14 قدمًا في الأعلى)، أو عدم وجود خطوط كهرباء وأشجار وغيرها من العوائق العلوية التي من شأنها استبعاد استخدام رافعة لرفع الوحدة إلى مكانها.
– إمكانية الوصول إلى الطاقة الشمسية: إمكانية الوصول إلى الطاقة الشمسية جيدة (على سبيل المثال، منحدر السقف المواجه للجنوب بدون الكثير من الأشجار). من المحتمل أن تكون الطاقة الشمسية ضرورية لوحدة سكنية إضافية منفصلة، وقد يكون من الأفضل تركيب نظام كبير بما يكفي لتشغيل العقار بالكامل.
– تجنب جمعيات أصحاب المساكن: تجنب جمعيات أصحاب المساكن. فبينما يمكن بموجب قانون الولاية بناء وحدة سكنية إضافية في مشاريع التطوير العقاري التي تضم جمعيات أصحاب المساكن، لا يزال البعض يقاوم هذا الأمر، وقد يتسبب في حدوث مشكلات في المستقبل. لاحظ أنه بموجب قانون الولاية، لا يمكن لجمعيات أصحاب المساكن حظر وحدات سكنية إضافية أو وحدات سكنية مشتركة، بغض النظر عن أي قواعد أو عهود قائمة. ومع ذلك، يمكن لجمعيات أصحاب المساكن وضع إرشادات تصميم معقولة لوحدات سكنية إضافية ووحدات سكنية مشتركة.
- عمر المنزل الحالي والكهرباء وما إلى ذلك: بالنسبة لوحدات السكن الإضافية الملحقة أو المنفصلة، فإن عمر المنزل الرئيسي لا يهم كثيراً، ولكن لاحظ أنه إذا كان المنزل قديماً فقد تحتاج إلى ترقية اللوحة الكهربائية وإمدادات المياه لتكون قادرة على دعم وحدة السكن الإضافية.
– ساحة كبيرة: من الأفضل أن تكون الساحة كبيرة بما يكفي أو مصممة بطريقة تسمح لكل من المنزل الرئيسي ووحدة الإسكان الإضافية بالحصول على مساحة ساحة شبه خاصة.
بالنسبة لتحويل المرآب إلى وحدة سكنية إضافية، ابحث عن:
– هيكل أحدث: أحدث مرآب ممكن، أو مرآب منفصل في حالة جيدة. ابحث عن منازل بها مرآب أحدث وأقل عرضة للحاجة إلى ترقيات مكلفة لجعلها تتوافق مع القانون لتصبح مساحة صالحة للسكن (على سبيل المثال، أساس جديد، وما إلى ذلك).
– هيكل أكبر: المرآب الأكبر حجمًا أفضل بشكل عام. تبلغ مساحة المرآب الذي يتسع لسيارتين حوالي 440 قدمًا مربعًا، باستثناء أي مساحة إضافية يمكنك تخصيصها لغسالة ومجفف ومساحة للمرافق. بالطبع، نظرًا لمساحته التي تقل عن 500 قدم مربع، يمكن تحويله إلى وحدة سكنية إضافية إذا كان مرآبًا ملحقًا، مما يترك الفرصة لبناء وحدة سكنية إضافية أكبر في الفناء الخلفي أيضًا (وفقًا لقوانين الولاية لعام 2020، فإن معظم العقارات مؤهلة لبناء وحدة سكنية إضافية واحدة ووحدة سكنية إضافية واحدة).
- مساحة رأس كافية: مساحة رأس جيدة (أكثر من 8 أقدام) في المرآب من أجل بناء أرضية مع الحفاظ على مساحة رأس كافية دون الحاجة إلى إعادة هندسة السقف (أي نقل العوارض الخشبية أو تعديل إطار السقف).
بالنسبة للتحويل الداخلي لوحدة سكنية إضافية أو وحدة سكنية إضافية صغيرة، ابحث عن:
- مساحة كافية موجودة للتحويل: المنازل التي تحتوي على مساحة داخلية إضافية يمكنك بسهولة تحويلها جزئيًا إلى وحدة سكنية إضافية صغيرة أو وحدة سكنية إضافية
- إمكانية تحويل مساحة الطابق الأول: منزل من طابق واحد، أو منزل متعدد الطوابق مع غرفة في الطابق الأول يمكن تحويلها.
- سهولة الوصول الخارجي: ابحث عن غرفة زاوية أقرب إلى ساحة جانبية مناسبة أو غرفة تواجه الشارع (لتوفير ممر/وصول خارجي للمستأجر).
- خيار تصميم "الجدار الواحد الرطب": قم بتعظيم إمكانية تصميم "الجدار الواحد الرطب". بعبارة أخرى، اعمل مع مصممك على إبقاء السباكة للمطبخ والحمام لكل من الوحدة الإضافية/الوحدة السكنية المشتركة والسكن الرئيسي داخل جدار مشترك واحد. يمكن أن يؤدي هذا إلى تبسيط السباكة بشكل كبير، وبالتالي خفض التكاليف. لاحظ أنه من غير المحتمل أن تجد غرفة نوم تشترك في جدار رطب مع المطبخ ولكن قد تجد غرفة نوم تشترك في جدار رطب مع الحمام. انتبه إلى أي جانب من الحمام يوجد حوض الغسيل/رأس الدش والمصارف. تحتوي بعض الحمامات على جدارين رطبين، ولكن إذا كان كل شيء مصطفًا على جانب واحد من الحمام، فهذا دليل جيد على أي جانب "رطب".
- تأكد من أن التحويل سيلبي متطلبات الحد الأدنى للحجم: تأكد من أن المساحة كبيرة بما يكفي للتحويل ولا تزال مساحة صالحة للسكن قانونيًا، وهو ما يختلف باختلاف الولايات القضائية. بالنسبة لمعظم الولايات القضائية، تكون المساحة إما 150 قدمًا مربعًا أو 225 قدمًا مربعًا.
– فكر في المساحة المخصصة للأبواب والنوافذ والتهوية وما إلى ذلك: سيكون للمنزل الحديث نسبيًا نافذة كبيرة بما يكفي للخروج، ولكن تأكد من أنه لا يزال هناك مساحة كافية للنوافذ والخروج والضوء والتهوية بمجرد وضع باب خارجي في المساحة.
– فكر في العيش في مساحة صغيرة حقًا: لاحظ أن تحويلات التصميم الداخلي قد تكون أكثر صعوبة من تحويلات المرآب لأن المساحة المتاحة للعمل عادة ما تكون أقل، ما لم تكن تقوم بتحويل مساحة مشتركة (مثل غرفة المعيشة أو غرفة العائلة أو غرفة كبيرة أخرى). إذا كنت تفكر بجدية في تحويل داخلي بدلاً من تحويل المرآب، فمن الجيد أن تنظر إلى التصميمات ومنشورات المدونات وما إلى ذلك التي تتعامل مع العيش في مساحة أقل من حوالي 200 قدم مربع مقدمًا.
ملاحظة: النصائح الواردة في هذه التدوينة هي معلومات وليست نصائح بشأن قرار شراء عقار معين، وليست شاملة. استشر المتخصصين المناسبين مثل السلطة القضائية المحلية ووكيل العقارات والمتخصصين بشأن أي قرارات نهائية.
