تزايدت جاذبية "الشقق السكنية الصغيرة" في خليج سان فرانسيسكو الشمالي، لكن التحديات التي تواجه بنائها لا تزال قائمة

بقلم كاثرين ريد لصحيفة نورث باي بيزنس جورنال

2 يناير 2023

المقال الكامل: https://www.northbaybusinessjournal.com/article/article/appeal-of-san-francisco-north-bay-granny-flats-grows-but-challenges-to-b/?artslide=0

تطورت شقق الجدة من إضافات مؤقتة لقريبة كبيرة السن لتقضي بقية حياتها فيها إلى مساكن أنيقة يمكن أن تفوز بجوائز معمارية وتصميمية.

لم تعد هذه الوحدات السكنية مقتصرة على فئة عمرية معينة. وذلك لأنه بالإضافة إلى قيام الناس ببناء وحدات سكنية إضافية للعائلة، يتم بناؤها كمصدر دخل لأصحابها.

كان آش نوتاني وديبي روسوتي في منتصف الطريق حيث كانا يبنيان وحدة سكنية إضافية في أغوا كاليينتي في مقاطعة سونوما غير المدمجة.

اشترى سكان سان فرانسيسكو الدائمون العقار في خريف عام 2020 بهدف بناء وحدة سكنية إضافية لمرافقة الكوخ الخشبي الذي تبلغ مساحته 700 قدم مربع والموجود بالفعل على المساحة. وكانت الخطة أن يكون العقار للإيجار.

"لقد وقعنا في حب المبنى، وسيصبح هذا منزلنا إلى الأبد"، هذا ما صرحت به نوتاني للصحيفة. قبل أن يحدث هذا، يتعين عليهما إرسال أطفالهما إلى المدرسة.

في الوقت الحالي، يتم تأجير المبنى المكون من طابقين ومساحته حوالي 1000 قدم مربع للممرضات المتجولات وما شابه ذلك - أي شخص سيبقى لمدة 30 يومًا أو أكثر لتلبية قوانين المقاطعة بشأن الإيجارات قصيرة الأجل.

يحتوي المنزل المكون من غرفتي نوم على حمامات كاملة في كل طابق. ويأتي مع مطبخ كامل وسلالم حلزونية ووسائل راحة مطورة. ولم يشارك روسوتي في تكلفة بنائه. وقالت نوتاني إن مخططي مقاطعة سونوما ساعدوا خلال العملية في تقليص البيروقراطية.

"لقد قمنا بتصميم المناظر الطبيعية للعقار بالكامل وأضفنا حمام سباحة. هناك منطقة جلوس خارجية وحفرة نار بحيث تكون هناك مساحة مشتركة (للمنزلين). يمكن أن يستوعب الممر أربع سيارات جنبًا إلى جنب بحيث يمكن أن يكون لكل عقار سيارتان"، قالت نوتاني.

 

عملية الحصول على التصاريح تحتاج إلى مساعدة

من أجل الحد من النقص في الإسكان في كاليفورنيا، قام المشرعون على مستوى الولاية والمحلي بإزالة قدر كبير من البيروقراطية للسماح لأصحاب المنازل ببناء مساكن ثانية على العقارات.

"أوضحت إيرين موريس، مديرة التنمية المجتمعية في فاكافيل، أن "التشريعات الجديدة جعلت وحدات الإسكان الإضافية أكثر جاذبية لأصحاب المنازل لأن عملية مراجعة الطلبات أصبحت أكثر انسيابية. تخضع وحدات الإسكان الإضافية للمراجعة الوزارية، ولديها رسوم مخفضة على تأثير البناء، ومتطلبات أقل لمواقف السيارات والتراجع، ولم تعد تتطلب إشغال المالك للمواقع حتى الأول من يناير 2025".

ويتم الترويج لرغبة تشجيع بناء الوحدات السكنية الإضافية في جميع أنحاء الولاية كوسيلة لمكافحة النقص المتصاعد في الإسكان في الولاية.

قالت رينيه شومب، مديرة مركز نابا سونوما للوحدات السكنية الإضافية: "ترى الولاية أننا بحاجة إلى تبسيط الأمور، وأننا بحاجة إلى اتخاذ خطوات أكبر لبناء الوحدات السكنية الإضافية كجزء واحد من حل الإسكان".

خلال الثمانية عشر شهرًا الماضية، ساعدت المنظمة غير الربحية 550 مالك منزل في مقاطعتي سونوما ونابا في بدء عملية ADU.

 

عدد الوحدات يتزايد

إن تعديل لوائح البناء بشكل تدريجي يؤتي ثماره. وتشهد السلطات المحلية ارتفاعًا في طلبات الحصول على وحدات سكنية إضافية. ففي عام 2017، فرض قانون الولاية على السلطات تخفيف متطلبات وحدات سكنية إضافية، وتبعت العديد من المدن والمقاطعات نفس النهج من خلال تبني قوانين وحدات سكنية إضافية خاصة بها.

إن ارتفاع عدد وحدات الإسكان الإضافية في سانتا روزا لا يرجع فقط إلى تغيير القانون، بل يرجع أيضًا إلى إعادة البناء بعد حريق توبس في نفس العام.

قبل حريق توبس، كان هناك 26 وحدة سكنية إضافية في أحياء فاونتن جروف وكوفي بارك. ومنذ الحريق، تم إصدار 112 تصريحًا لبناء وحدات سكنية إضافية في تلك المنطقة، وتم الانتهاء من 61 منها، وفقًا للمتحدث باسم المدينة كيفن كينج.

أصدرت مدينة نابا 26 تصريحًا لوحدات سكنية إضافية في عام 2021، بينما تم إصدار 33 تصريحًا في الأشهر العشرة الأولى من هذا العام.

كما تشهد أعداد سكان سان رافائيل ارتفاعًا. قالت أليشيا جوديس، مديرة التنمية المجتمعية، إنه قبل عام 2018، وافقت المدينة على حوالي خمس وحدات سكنية إضافية سنويًا. وفي عام 2018، تم منح 27 وحدة، بينما تم إصدار 19 تصريحًا في المتوسط لكل من تلك الأعوام بين عامي 2019 و2021. وحتى أكتوبر من هذا العام، تم توقيع 39 تصريحًا.

في مقاطعة مارين، من 1 يناير 2020 حتى أكتوبر 2022، كان هناك 173 تصريحًا لوحدات سكنية إضافية.

وقال مانى بيريكيت، كبير المخططين في وكالة تنمية المجتمع في المقاطعة، للصحيفة: "لم نصدر أبدًا خطاب رفض أو نرفض تصريحًا".

 

في وادي نابا، أصدرت كالستوجا تصريحين لـ ADU في عام 2019، وتم بناء واحد؛ في عام 2020، تم إصدار سبعة تصاريح وانتهت صلاحية واحد؛ وشهد عام 2021 ثمانية تصاريح واستكمال اثنين؛ بينما تم إصدار ثمانية تصاريح أخرى هذا العام حتى أكتوبر، وجميعها في طور البناء، وفقًا للورين كلارك في قسم التخطيط بالمدينة.

 

المشاكل والقيود

في ظل سجل حافل من تأخر بناء المساكن عن النمو السكاني، تدعو خطة الإسكان على مستوى الولاية في كاليفورنيا إلى تسريع بناء المساكن الجديدة على مدى السنوات الثماني المقبلة بهدف بناء 2.5 مليون منزل. وتقسم الخطة هذا المبلغ حسب دخول المشترين المحتملين:

• 643,352 منزلًا لذوي الدخل المنخفض جدًا

• 384,910 منازل لذوي الدخل المنخفض

• 420، 814 منزلًا لذوي الدخل المتوسط

• 1,051,177 منزلًا لذوي الدخل المتوسط

ولكن حتى مع تزايد سهولة عملية الحصول على التصاريح وتوسع القيود المفروضة على البناء، لا تزال هناك عقبات ــ مثل التكلفة.

 

"في حديثنا مع العديد من أصحاب المنازل والمتقدمين المحتملين، كانت القيود مرتبطة بالارتفاع الحاد في نفقات البناء في العامين الماضيين والرسوم المرتبطة بتوصيل المياه والصرف الصحي. في بعض الحالات، أخبرنا المتقدمون أن توصيل المياه والصرف الصحي يبلغ 220 ألف دولار. (ثم هناك) رسوم تأثير المنطقة المدرسية ونقص المقاولين المؤهلين المتاحين،" قال ماني بيريكيت، كبير المخططين في وكالة تنمية المجتمع في مقاطعة مارين. "في كثير من الأحيان، يستعين أصحاب المنازل بالمهندسين المعماريين والمقاولين قبل إجراء تحليل جدوى كامل فقط للتخلي عن التصاريح بمجرد الموافقة عليها."

 

كريس كريكر، رئيس شركة كريكر للمهندسين المعماريين والمخططين في نابا، غير مقتنع بأن السلطات القضائية تفعل كل ما في وسعها لتسريع الحصول على تصاريح الوحدات السكنية الإضافية.

وقال كريكر "إن الأمر لا يزال بطيئًا في المدن والمقاطعات. فالمدن تريد ذلك، لكنها تجعله أمرًا صعبًا".

وأشار إلى أن بعض المدن لديها قيود على المياه مما يجعل الوحدات غير قابلة للوصول،

 

على سبيل المثال، فرضت مقاطعة سونوما في أكتوبر/تشرين الأول حظراً لمدة ستة أشهر على حفر آبار جديدة. وبدءاً من العام المقبل، يتعين على كل الإنشاءات الجديدة في مقاطعة مارين أن تعتمد بالكامل على الطاقة الكهربائية.

وقال كريكر للصحيفة: "كان الهدف في الأصل هو إنشاء المزيد من المساكن للقوى العاملة والمساكن للأشخاص الذين يعملون في الحقول أو في قطاع الضيافة. لا أعتقد أن هذا سيحدث".

ولكن هذا لا يعني أن شركته لم تكن تعمل على وحدات سكنية إضافية؛ إذ تضم محفظتها نحو نصف دزينة من المشاريع المماثلة هذا العام.

 

الرغبة في البناء

ربما يكون كريكر على حق بشأن من يعيشون في وحدات الإسكان الإضافية. فالناس لا يبنون هذه الوحدات بغرض جعل الغرباء يدفعون الإيجار.

بدأ بول أورير عملية الحصول على وحدة سكنية إضافية في منزله في رينكون فالي في سانتا روزا في عام 2021 لوالديه اللذين بلغا من العمر 90 عامًا هذا العام. في الوقت الحالي، يشعران بالرضا عن مكانهما، لذا تعيش ابنته وزوجها في منزل مساحته 1100 قدم مربع تقريبًا، ويتكون من غرفتي نوم وحمامين.

توجد أسقف مقببة في منطقة المعيشة والمطبخ، ويحتوي الأخير على أسطح حجرية.

قال أورير، رغم أنه لم يفصح عن أسعار البناء، "إن رسوم توصيل المياه والصرف الصحي أقل في الوحدات السكنية الإضافية مقارنة ببناء منزل مستقل على قطعة أرض". "كانت التكلفة الإجمالية للمشروع باهظة بسبب الأوقات التي نعيشها، لكننا كنا مصممين على البناء الآن. كانت التكلفة الإضافية للحصول على تشطيبات جميلة تستحق التكلفة".

ويتوقع أوريير أن يوفر هذا المسكن دخلاً تقاعدياً له ولزوجته في المستقبل.

هذه الوحدة الإضافية هي واحدة من أربع وحدات سكنية يتعاقد عليها داستن ديسون، مالك شركة Brandywine Builders في سيباستوبول. وعادة ما يبني وحدة أو اثنتين سنويًا.

وقال ديسون للصحيفة: "إنها إحدى الخطوات التي تتخذها كاليفورنيا لحل أزمة الإسكان. ولابد أن تكون الكثافة السكانية الأعلى هي الحل".

 

بدأ مايك وينتر، المقيم في سانتا روزا، عملية إنشاء وحدة سكنية إضافية من خلال طلب المشورة من مركز نابا سونوما للوحدات السكنية الإضافية. وبصفته مقاولاً متقاعدًا، كان أكثر فهمًا لما كان على وشك القيام به. ومع ذلك، فقد نتج عن ذلك عدد من المشكلات.

"لقد قدمنا حزمة خطتنا في 15 مايو 2021. وحصلنا على التصريح في الأسبوع الأخير من أغسطس. وهذه فترة طويلة بالنسبة لمبنى مساحته 585 قدمًا مربعًا"، كما قال وينتر.

في منتصف شهر نوفمبر/تشرين الثاني، كان يحدق في حفرة فارغة في المطبخ حيث من المقرر أن يتم تركيب موقد الحث. وكان من المفترض أن يصل في أغسطس/آب. كما تعطلت تركيبات الإضاءة في كارثة سلسلة التوريد.

بمجرد إجراء التفتيش النهائي، يمكن لابنته البالغة الانتقال للعيش معه.

 

ورغم العقبات، قال وينتر إنه سيفعل ذلك مرة أخرى.

"إن بناء مناطق مثل تلك التي لدينا وأصحاب وحدات سكنية إضافية أخرى أمر منطقي للغاية. إنه استخدام جيد للأرض"، هذا ما قاله وينتر لصحيفة Business Journal. "لقد اعتدنا أن نمتلك حديقة صغيرة هنا. كانت حجتي مع زوجتي هي لماذا لا نشتري الطماطم من المزارعين في السوق الذين يعتمدون عليها في معيشتهم وسنستخدم أرضنا في استخدام مختلف".

 

كان أحد الأشياء التي أحبها مالك منزل Aqua Caliente، نوتاني، بشكل خاص في العمل مع مركز Napa Sonoma ADU هو التشجيع على الاتصال بالمقاطعة مباشرة لحل المشكلات. وقال إن المقاطعة كانت سهلة التعامل، وهو الأمر الذي لم يجده صحيحًا في سان فرانسيسكو.

 

قال نيت أتكينسون، صاحب شركة أتكينسون بيلدرز في سونوما التي تبني منزل نوتاني: "في مقاطعة سونوما، يمكنك الذهاب مباشرة إلى موقع المقاطعة على الإنترنت واختيار الخطط المعتمدة مسبقًا. ومن هناك، تصبح عملية الحصول على التصاريح مبسطة إلى حد كبير لأنهم يريدون المزيد من وحدات الإيجار".

 

من بين كل التشريعات التي صدرت لتمهيد الطريق لبناء وحدات سكنية إضافية، قال شومب مدير مركز وحدات سكنية إضافية في نابا سونوما إن أهم ما صدر عن الدورة التشريعية الأخيرة كان مشروع قانون مجلس الشيوخ رقم 897. فهو يحظر على البلديات رفض بناء وحدة سكنية إضافية لأن المنزل الرئيسي في العقار به مخالفات قانونية. كما يزيد مشروع قانون مجلس الشيوخ من الارتفاعات المسموح بها لوحدات سكنية إضافية ملحقة.

 

تقول بعض مناطق خليج نورث إنها تعمل على تمهيد الطريق لبناء المزيد من وحدات الإسكان الإضافية بنفسها. في ديسمبر/كانون الأول، بدأت مقاطعة مارين برنامجًا تجريبيًا يقدم المساعدة الفنية في تصميم وحدات الإسكان الإضافية وإصدار التصاريح لها وإدارة مشاريعها.

"سيتم إلزام جميع مالكي المنازل المشاركين بالموافقة على قيود على الصك تتعهد بعدم استخدام وحدات الإسكان الإضافية كإيجارات قصيرة الأجل. لا يمكن استخدام أموال البرنامج لبناء وحدات الإسكان الإضافية؛ أصحاب المنازل مسؤولون عن تأمين التمويل لتكاليف التطوير. لا يوجد مؤهل دخل لأصحاب المنازل المشاركين،" قال مسؤول وكالة تنمية المجتمع في مقاطعة مارين بيريكيت.

 

من المقرر أن يطلق مشرفو مقاطعة نابا في يناير برنامج قرض قابل للإعفاء بقيمة 5 ملايين دولار للمقيمين الذين يقومون ببناء وحدات سكنية إضافية ثم يؤجرونها بسعر أقل من سعر السوق.

 

وفي مقاطعة سولانو، قال موريس من مدينة فاكافيل إن مراجعة الخطة العامة قيد المراجعة لإنشاء برنامج قروض بناء ADU/JADU، بالإضافة إلى توفير قوالب التصميم المعتمدة، وبرامج المساعدة المالية للسوق التي يمكن أن توفر تمويل البناء، وتبسيط التصاريح وخفض رسوم التصاريح لطلبات الحصول على تصريح ADU.

 

وتعمل مدينة مقاطعة سولانو أيضًا مع المطورين لتوفير وحدات الإسكان الإضافية كخيار في البداية.

وقال موريس للصحيفة: "بين عام 2020 والحاضر، هناك قسم فرعي واحد في عملية بناء 16 منزلًا جديدًا لعائلة واحدة مع وحدات سكنية إضافية مرفقة".