يتقدم مركز Napa Sonoma ADU بالشكر إلى مجلة North Bay Business Journal لمساعدتها في نشر الكلمة بين أصحاب المنازل المحليين ومحترفي الإسكان حول مؤسستنا غير الربحية والعمل الذي نقوم به لدعم الأشخاص في بناء وحدات سكنية إضافية! اطلع على المقال الكامل على هذا الرابط أو أدناه!
من صحيفة North Bay Business Journal، بقلم غاري كواكينبوش:
إن إنشاء منزل جديد حيث يوجد بالفعل مسكن عائلي واحد، سواء عن طريق تحويل المرآب إلى مساحة معيشة أو بناء وحدة "جدة" منفصلة على نفس العقار، هو إجابة متزايدة بالنسبة للبعض لنقص السكن.
تم الآن إنشاء مركز غير ربحي لتقديم المساعدة المجانية في كيفية البدء، بما في ذلك التخطيط المالي، والميزانية، والحصول على التصاريح، واعتبارات التصميم ونصائح البناء لوحدات السكن الإضافية (ADU) في مقاطعتي نابا وسونوما.
يتتبع مستشارو وشركاء مركز Napa Sonoma ADU غير الربحي قوانين وسياسات ADU المتغيرة باستمرار على مستوى الولاية والمحلية، ويديرون مجموعات تركيز ومقابلات مع أصحاب المنازل المحليين. كما يوفر دليل ADU Workbook خطوة بخطوة، الذي أنشأته Baird + Driskell Community Planning، والذي يوفر معلومات مفيدة ويقلل من عدم اليقين فيما يشعر به الكثيرون بأنه عملية معقدة، من بين خدمات حيوية أخرى.
تأسس المركز في أواخر ربيع عام 2020، وهو مشروع برعاية مالية من مؤسسة مجتمع وادي نابا بدعم من مؤسسة مجتمع مقاطعة سونوما ومن مدينتي نابا وكالستوجا بالإضافة إلى مقاطعة نابا والتي قدمت بشكل جماعي 350 ألف دولار للميزانية.
قالت رينيه شومب، مديرة مركز ADU، وهي من سكان مقاطعة سونوما: "أؤمن بمستقبل حيث يستطيع كل شخص في نابا وسونوما تحمل تكاليف العيش والازدهار هنا. يمكن أن تساعد وحدات الإسكان الإضافية في سد فجوة الإسكان للطبقة المتوسطة ويمكن أن تساهم في إنتاج مساكن كبيرة بسرعة نسبية وبأسعار معقولة مع فرص لتوسيع الوصول إلى الأسر ذات الدخل المنخفض".
عملت كمحامية متخصصة في المساعدات القانونية المدنية وكقائدة لمؤسسة غير ربحية. تعيش شومب وزوجها في وحدة سكنية إضافية فوق المرآب في مقاطعة ويست سونوما.
وقالت إن مركز ADU يتعاون مع 16 بلدية وولاية قضائية محلية ومنظمات غير ربحية والقطاع الخاص بهدف زيادة القدرة على تحمل تكاليف الإسكان في المجتمع. حتى الآن، أكمل مركز ADU 13 تقرير جدوى ADU، مع 15 تقريرًا آخر قيد الإعداد حاليًا، بينما يساعد أيضًا أكثر من 70 مالك منزل في أسئلتهم حول ADU. وقد سجل سبعمائة مالك منزل مهتم في النشرة الإخبارية للمركز وسجل 435 للمشاركة في أول خمس ندوات عبر الإنترنت لمركز ADU.
مع وجود نقص في الإسكان كقلق على مستوى الولاية، قال شومب إن أصحاب المنازل يفكرون في الحصول على المرونة اللازمة للتقدم في العمر أو ربما تقليص الحجم، مع توفير مساحة للعائلة الموسعة والأصدقاء، أو توفير مساحة للأطفال البالغين العائدين إلى المنزل. ونتيجة لذلك، يزن عدد متزايد من الناس خيارات بناء وحدات سكنية إضافية - بينما يفكرون أيضًا في الحصول على دخل من الإيجار للمساعدة في سداد الفواتير أو الرهن العقاري. منذ عام 2014، حصل ما مجموعه 1026 وحدة سكنية إضافية على تصاريح بناء في مقاطعتي نابا وسونوما حتى عام 2019. وفي مقاطعة سونوما، تم السماح بـ 823 وحدة سكنية إضافية خلال الفترة الممتدة لست سنوات من 2014 إلى 2019، وفقًا لبيانات من وزارة الإسكان والتنمية المجتمعية في كاليفورنيا.
تشتمل حوالي 70% من وحدات الإسكان الإضافية المكتملة على وحدات منفصلة، و9% منها متصلة، و23% منها مبنية فوق المرائب القائمة.
وكم سيكلف؟
التكلفة هي عامل رئيسي. وفقًا لمركز ADU، فإن تكلفة البناء الصلبة النموذجية لوحدة سكنية إضافية تتراوح بين 325 دولارًا و425 دولارًا للقدم المربع، بالإضافة إلى التكاليف غير المباشرة للتصميم والحصول على التصاريح. يوصي شومب بأن يجتمع الأطراف المهتمة أولاً مع قسم التخطيط المحلي قبل رسم الخطط بواسطة مصمم أو مهندس معماري محترف لتجنب المراجعات المكلفة.
تختلف تكاليف البناء وفقًا لنوع الوحدة السكنية الإضافية المعنية. بالنسبة للتحويلات الداخلية الصغيرة داخل المنازل القائمة، يمكن أن تكون التكاليف أقل من 55000 دولار. بالنسبة لتحويلات العلية والطابق السفلي، يمكن أن تتراوح التكلفة من 80000 دولار إلى 150000 دولار، ويمكن أن تتراوح تحويلات المرآب من 80000 دولار إلى 200000 دولار (بحد أقصى 400 قدم مربع). بالنسبة للوحدات السكنية الإضافية الملحقة، يمكن أن تتراوح التكلفة من 170000 دولار إلى 250000 دولار وما فوق، وبالنسبة للوحدات السكنية الإضافية المنفصلة، يمكن أن تتراوح التكاليف من 170000 دولار إلى 400000 دولار وما فوق.
متى يمكنك رؤية عائد الاستثمار في الوحدة السكنية الإضافية؟
عند حساب عائد الاستثمار في وحدة سكنية إضافية لمالك المنزل، قد يستغرق الأمر من سنة إلى تسع سنوات، حسب الحجم وتكاليف وحدة سكنية إضافية. ويمكن معالجة هذه النتيجة باستخدام حاسبة وحدة سكنية إضافية على موقع المركز على الإنترنت.
وقالت شومب إن الجدول الزمني لاستكمال بناء الوحدات السكنية الإضافية يستغرق عادة ما بين 6 أشهر إلى عامين من بداية التصميم وحتى الإشغال. وبموجب قانون جديد للولاية، تم تقليص الجدول الزمني للحصول على تصريح بناء الوحدات السكنية الإضافية إلى ما لا يزيد عن 60 يومًا، وأحيانًا أقل، إذا تم استكمال الطلبات. وأضافت أن تحويلات المرآب والمنزل سهلة نسبيًا إذا كان صاحب المنزل يحول مساحة منتهية بالفعل.
إشادة من الحكومة
كان المسؤولون في القطاع العام الذين يركزون على قضايا الإسكان سعداء برؤية مركز Napa Sonoma ADU يعمل بشكل جيد.
قالت كاترينا برايمر، وهي مخططة في قسم مراجعة المشاريع في Permit Sonoma، والتي تعتقد أن مركز ADU هو مورد تابع لجهة خارجية لأصحاب العقارات: "نحن نعمل مع مركز ADU على برنامج سيتضمن دليل تصريح ADU سهل الاستخدام".
وأضاف براهمر: "سيضيف مشروع آخر قيد التنفيذ خطط وحدات سكنية إضافية معتمدة مسبقًا يمكن شراؤها بتكلفة أقل حتى لا يضطر أصحاب المنازل إلى تعيين مهندس معماري إذا اختاروا هذا الخيار. وسيتم الإعلان عن تفاصيل هذه البرامج الجديدة قريبًا".
قال جيسي أوزوالد، كبير مسؤولي البناء في مدينة سانتا روزا، إن مركز ADU لا يجيب على أسئلة أصحاب المنازل فحسب، بل إنه يقلل من عامل الخوف الذي قد يشعر به عامة الناس من خلال توفير وقت جيد فردي مع خبراء الموضوع الذين يمكنهم شرح الأمور دون استخدام مصطلحات البناء أثناء تطوير خريطة طريق البناء. كما يساعد المركز الجمهور في ضبط طلبات التصاريح وتحسين فرص حصولهم على الموافقات بسرعة. وقال إنه في حين يتطلب قانون الولاية اتخاذ إجراء ومراجعة طلبات التصاريح في غضون 60 يومًا، فإن سانتا روزا عادةً ما تقلب هذه المرحلة في غضون 30 إلى 45 يومًا.
المدافعون والمستخدمون يشيدون بالفكرة
وفقًا لروبن ستيفاني، رئيسة شركة 8th Wave، والرئيسة الحالية لفريق عمل الإسكان في تحالف مقاطعة سونوما وعضو مؤسس في شراكة المجتمع الحضري، "أعتقد أن مركز ADU منظم جيدًا ومؤهل لتقديم خدمة استشارية عالية المستوى لأصحاب المنازل حول عملية بناء ADU، ويمكنه مساعدتهم في التحقيق في الاحتمالات ومساعدتهم على تعلم كيفية إطلاق مشاريعهم. إن وجود مدافع عن الموارد إلى جانبك هو طريقة جيدة للبدء".
يقول لاري فلورين، رئيس مجلس إدارة شركة بوربانك هاوسينج ومديرها التنفيذي وعضو اللجنة الاستشارية لمركز الوحدات السكنية الإضافية: "إن نهج هذا المركز هو أداة أخرى لتخفيف الضغوط الناجمة عن نقص المساكن وهو جزء من حل شامل لتشجيع بناء المزيد من المساكن. لقد غيرت ساكرامنتو قوانينها مما يجعل من السهل بناء الوحدات السكنية الإضافية، والآن بدأ تمويل هذه الوحدات في التركيز أيضًا.
إن العديد من أصحاب المنازل الذين عملوا مع مستشاري مركز ADU سعداء بالنتائج.
قالت جاكلين بيو رودا، وهي سمسارة عقارات ومالكة عقار بالقرب من نادي سيلفرادو كانتري في نابا: "لم أكن أعرف من أين أو كيف أبدأ". بدأت رحلتها مع الوحدات السكنية الإضافية من خلال استكمال استبيان قصير لمدة عشر دقائق في مركز الوحدات السكنية الإضافية.
أجرى سكوت جونسون، الخبير في مجال وحدات الإسكان الإضافية والذي يعمل كمستشار في مركز وحدات الإسكان الإضافية، بحثًا أوليًا حول قطعة الأرض التي تعيش فيها، ثم قام بزيارة الموقع لمدة ساعة مع مراعاة التباعد الاجتماعي. ثم أعد تقرير جدوى مفصل من 20 صفحة يوضح الخيارات لمساعدتها في التنقل في بناء وحدة الإسكان الإضافية الخاصة بها. جونسون هو مؤسس شركة الاستشارات الخاصة بوحدات الإسكان الإضافية Pocket Housing.
"لقد أعجبت بالتقرير المدروس جيدًا والمخصص لتلبية احتياجاتي بناءً على ملاحظاتي لمستشار وحدة الإسكان الإضافية"، قال بيو رودا. "أستطيع الآن تحديد المكونات اللازمة لبناء وحدة الإسكان الإضافية، ويمكنني تقييم إيجابيات وسلبيات خيارات وحدة الإسكان الإضافية ويمكنني اتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على ذلك. كما حصلت أيضًا على رؤية واضحة للتوقيت والخطوات التالية وهو أمر مفيد للغاية".
إيثان هير، المدير العام لشركة هير كونستركشن التي تمتلك مكاتب في مونتيري ونابا، هو المقاول الذي تم اختياره لبناء وحدة سكنية إضافية في بيو رودا. وقد قام ببناء وحدات سكنية إضافية في باسيفيك جروف في مونتيري وسان فرانسيسكو وثلاث وحدات سكنية في نابا.
"غالبًا ما يكون من الصعب على أفراد الجمهور التواصل مع موظفي إدارة التخطيط والبناء الذين قد يستخدمون مصطلحات ولغة غير مألوفة. وبالتالي، فإن وجود مركز ADU يخفف العبء عن أقسام البناء مع توفير طريقة موثوقة لأصحاب المنازل لمعرفة من أين يبدأون وترتيب العمليات ومن يتحدثون معه والأسئلة الصحيحة التي يجب طرحها. إن تبسيط العملية بأكملها يجعل التطوير أكثر قابلية للفهم."
موارد ADU
يمكن التواصل مع مركز Napa Sonoma ADU على البريد الإلكتروني info@napasonomaadu.org أو على الرقم 707.804.8575. وتتوفر كافة الموارد التعليمية على موقعه الإلكتروني www.napasonomaadu.org والعنوان هو 3299 Claremont Way, Suite 2, Napa, CA 94558.
الندوات عبر الإنترنت القادمة :
28 أكتوبر: دورة ADUs 101 لأصحاب المنازل في مقاطعتي نابا وسونوما، من الساعة 6 إلى 7:30 مساءً
12 نوفمبر: كيفية بناء وحدة سكنية إضافية في مقاطعة سونوما غير المدمجة بالتعاون مع Permit Sonoma، من الساعة 6 إلى 7:30 مساءً
