La gente de Maxable armó un gran...Entrada de blog sobre este tema, y compartimos aquí las secciones más relevantes:
Las unidades de vivienda alternativa (ADU) están ganando popularidad desde que California aprobó nuevas normas más favorables en 2020. Si quieres alquilar tu departamento de abuela, el retorno de la inversión es fenomenal. Si planeas alojar a un miembro de la familia, los costos de la ADU de un pago mensual del préstamo suelen ser mucho menores que el alquiler de un departamento de tamaño similar.
Pero las unidades ADU son una inversión importante y algunos de los gastos pueden resultar una gran sorpresa, incluso si ya tiene experiencia en remodelaciones de viviendas.
¡No queremos que te pille por sorpresa! Aquí te mostramos 5 costos ocultos de la unidad adicional a los que debes prestar atención cuando planifiques tu departamento anexo.
1. Las ADU de más de 750 pies cuadrados deben pagar tarifas de desarrollo e impacto.
¿Qué son las tasas de desarrollo e impacto? Son tasas que respaldan las mejoras, los servicios y las instalaciones públicas. Casi todas las estructuras han tenido que pagarlas en algún momento. Pero gracias a las nuevas leyes, puede evitar pagar tasas de D&I manteniendo su ADU por debajo de los 750 pies cuadrados.
Es un número importante que hay que recordar, porque el estado dice que cualquier persona con una residencia unifamiliar puede construir una ADU de 800 pies cuadrados. La gente se centra en los “800”, pero los 50 pies cuadrados adicionales podrían aumentar los costos de su ADU en miles de dólares en tarifas de D&I.
Si su ADU tiene más de 750 pies cuadrados, su jurisdicción calculará sus tarifas de D&I en función de las tarifas que se cobrarían por su casa principal si se construyera hoy. El precio por pie cuadrado es lo que se le cobrará a su ADU por pie cuadrado.
Un pequeño problema: es muy difícil averiguar cuánto se cobrará por la vivienda principal. En muchas jurisdicciones, el proceso no es transparente, por lo que la mayoría de los propietarios que construyen unidades adicionales de vivienda (ADU) más grandes simplemente esperan hasta que la ciudad revise sus planes para recibir la factura de D&I.
"Si no está dispuesto a pagar 10 000 dólares en tarifas de D&I, no construya más de 750 pies cuadrados", aconseja el cofundador de Maxable, Jared Basler.
Entonces, si estás indeciso entre 800 y 750 pies cuadrados y tienes un presupuesto ajustado, te recomendamos encarecidamente que te quedes por debajo de los 750. ¡Te sorprendería saber cuánto puedes meter en un espacio de ese tamaño!
2. ¡La dirección de la expansión importa!
Esto es algo que mucha gente no sabe: ampliar el garaje por los laterales es mucho más caro que ampliar la parte delantera y trasera. ¿Por qué?
Hay dos razones principales:
#1. La mayoría de los garajes tienen un techo inclinado simple. En este tipo de estructura, las paredes laterales son las que soportan la carga. Para ampliar una pared lateral, necesitará reforzarla mucho para mantener su resistencia. Si se expande hacia el frente, donde está la puerta del garaje, no tendrá ese problema. También ahorrará dinero porque ya existe una abertura grande, por lo que no tendrá que demoler una pared.
Ampliar la parte trasera de la estructura también es más fácil y económico que hacerlo hacia los lados. Si bien tendrás que demoler parte de la pared, no soporta carga.
#2. Si amplía hacia un costado, deberá reemplazar parte del techo existente con una ampliación a dos aguas. Esto es más costoso tanto en materiales como en mano de obra que simplemente ampliar el techo inclinado en la misma dirección. Para mantener bajos los costos de su ADU, intente ampliar por el frente o por la parte posterior.
Un diseñador de ADU experimentado podrá mostrarle las opciones más inteligentes.
3. Separar los medidores de servicios públicos es costoso.
Si va a alquilar su ADU, es bueno tener los servicios públicos en medidores separados para que las facturas de su inquilino no se combinen con las suyas. Esto es aún más importante si planea algún día alquilar tanto la casa principal como la ADU. Pero instalar medidores separados para los servicios públicos puede sumar varios miles de dólares a los costos de su ADU. Un medidor eléctrico separado por sí solo puede costar entre $2000 y $5000 o más.
La alternativa más sencilla es calcular el coste medio adicional de los servicios públicos de la unidad de vivienda adicional e incluirlo en el alquiler mensual del inquilino. Sin embargo, esta opción conlleva ciertos riesgos. Cuando la pandemia obligó a todo el mundo a trabajar desde casa en 2020, los propietarios que alquilaron unidades de vivienda adicional con los servicios públicos incluidos vieron cómo sus facturas se disparaban y tuvieron que cubrir el aumento de su propio bolsillo.
Una excelente opción nueva es instalar un medidor secundario que utiliza una aplicación para mostrarle exactamente cuánta agua, electricidad o gas está utilizando el inquilino de la unidad de vivienda adicional. El inquilino no recibirá una factura por separado de la empresa de servicios públicos, pero usted podrá mostrarle los datos y agregar el costo correspondiente a su alquiler cada mes.
4. Las ADU de nueva construcción deben tener paneles solares.
Muchas unidades de vivienda unifamiliares son reformas de garajes. No es obligatorio que las reformas de garajes tengan paneles solares, pero sí las nuevas construcciones. La única excepción es si el sitio es demasiado sombreado para que los paneles solares sean eficaces (el inspector de construcción comprobará eso).
La buena noticia es que en 2021 existe un crédito fiscal federal del 26 % para paneles solares. Incluso si no está obligado a instalar paneles solares, este sería un buen momento para aprovechar el crédito. Está garantizado hasta 2022, pero no más allá. Los costos relacionados con la instalación y el mantenimiento del sistema, como la reparación del techo, las baterías de almacenamiento y las actualizaciones del panel eléctrico, también pueden calificar para el reembolso. La energía solar reducirá las facturas de servicios públicos de su ADU, especialmente si instala un sistema de calefacción y refrigeración minisplit. ¡También son más eficientes energéticamente!
6. El costo de los materiales fluctúa.
De un año a otro, el precio de productos como la madera, el cemento y el acero puede cambiar. Por ejemplo, en 2020, el costo de la madera fluctuó enormemente. La nueva administración puede aliviar los aranceles sobre la madera canadiense, estabilizándola un poco. Mientras tanto, ¿qué puede hacer para proteger su presupuesto y mantener bajos los costos de su ADU?
Si bien no hay forma de controlar el precio de los materiales, puede consultar con su contratista sobre los plazos y conocer su opinión sobre cómo avanzan las cosas. Si cuenta con el financiamiento y tiene un conjunto completo de planos de construcción para que el contratista los revise, estará en la mejor posición para negociar con diferentes contratistas y obtener una oferta justa por la mano de obra y los materiales. Recuerde que las ofertas de los contratistas tienen fecha de vencimiento.
¡Consejo adicional!
Siempre agregue un 10 % adicional al presupuesto de construcción como medida de contingencia. Es su red de seguridad en caso de que surja algo inesperado durante la construcción, ¡o si desea actualizar su hogar con ese hermoso mosaico que tanto desea!
El camino más seguro hacia la tranquilidad es contratar a un diseñador y contratista general que tenga experiencia con ADU. Las regulaciones de 2020 aún son desconocidas para muchos planificadores urbanos, especialmente desde que la pandemia interrumpió la actividad normal. Los planes de ADU que reflejan y anotan completamente las nuevas leyes tienen la mejor oportunidad de avanzar rápidamente en el proceso de presentación de la ciudad. Afortunadamente, en Maxable contamos con una red completa de profesionales de ADU que han estudiado las regulaciones y tienen cientos de proyectos de ADU en su haber.
Los contratistas que conocen las reglas no intentarán hacer cosas como conectar la plomería de la ADU a la de la casa principal, lo cual no está permitido a partir de 2020. ¡Un propietario cuyo contratista estaba a punto de hacer exactamente eso nos llamó para verificar antes de que fuera demasiado tarde!
Las unidades ADU son una inversión maravillosa. Diseñarlas y construirlas puede ser una gran experiencia, siempre y cuando trabajes con un equipo que pueda detectar los costos ocultos y te ayude a aprovechar al máximo tu presupuesto.
