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Compra de una propiedad nueva: cómo maximizar el potencial de construcción de una ADU

Por Scott Johnson, experto en ADU del Napa Sonoma ADU Center y fundador de Pocket Housing LLC

Con la creciente popularidad de las unidades de vivienda auxiliares, muchas personas están pensando en la posibilidad de construir una unidad de vivienda auxiliar cuando buscan una propiedad nueva para comprar. Aquí le brindamos algunos de nuestros principales consejos sobre qué buscar al comprar una propiedad nueva, con el objetivo de maximizar el potencial de la unidad de vivienda auxiliar.

Para todos los tipos de ADU:

Elegible para construir una ADU y/o una ADU secundaria: use nuestra herramienta de búsqueda de direcciones para verificar que la propiedad sea elegible para construir una ADU y/o una ADU secundaria. ¡La mayoría lo será! Antes de tomar una decisión final sobre una propiedad, no está de más consultar también con la jurisdicción local.

Las normas locales de ADU: consulte la página de normas locales de ADU en nuestro sitio web para obtener más información sobre las ordenanzas específicas de cada jurisdicción que regirán la construcción de su ADU en una propiedad determinada. Algunas jurisdicciones tienen normas locales que son más "pro-ADU" que otras; por ejemplo, algunas tienen tarifas más bajas o permiten un tamaño máximo de ADU mayor, etc. Además, algunas regiones serán más difíciles de construir, como la zona costera, que tiene más regulaciones que podrían restringir su construcción.

Cierre contingente al resultado de la reunión con la jurisdicción local: Dependiendo de la propiedad que encuentre y el trato que logre con el vendedor, hable con su agente de bienes raíces sobre la posibilidad de que el cierre de la propiedad que está considerando comprar esté contingente a tener una reunión previa a la solicitud con la jurisdicción local para que pueda estar seguro del entorno regulatorio.

La casa más nueva posible: la casa más nueva que pueda encontrar, especialmente para una conversión de garaje, conversión de interiores o una ADU junior, simplemente porque estará mejor aislada y tendrá comodidades más modernas (como el panel eléctrico) que serán más tolerantes a la conversión de espacios a una ADU o una ADU junior . Esto también reducirá el tiempo de construcción, lo que le permitirá tener la ADU en el mercado antes y cobrar el alquiler (¡ROI!) antes.

Considere los factores de costos comunes: tenga en cuenta los factores de costos mencionados en nuestro seminario web sobre construcción de ADU , como “una pared húmeda”, la opción de compartir servicios públicos, la facilidad de tener una entrada exterior separada para la segunda unidad y la privacidad entre las unidades;

Sin sistema séptico: lo ideal es una propiedad que no tenga sistema séptico; si el sistema séptico existente no tiene capacidad para agregar una ADU, hacerlo puede ser difícil y costoso.

Cerca de una parada de transporte público o jurisdicción sin requisitos de estacionamiento: busque una propiedad a media milla de una parada de transporte público, si es posible; esto evita la necesidad de estacionamiento adicional en la mayoría de las jurisdicciones. (Aunque tenga en cuenta que algunas no requieren estacionamiento adicional de todos modos).

Incluya un presupuesto estimado de la unidad de vivienda adicional en su plan de financiación para la nueva propiedad: Y, por supuesto, cuando piense en la financiación para la compra de su nueva propiedad, tenga en cuenta también el presupuesto estimado para la construcción de su unidad de vivienda adicional. Puede obtener más información sobre la financiación de su unidad de vivienda adicional en nuestro seminario web a pedido sobre el tema.

Para una ADU separada o adjunta, busque:

Terreno plano: un terreno plano o, si hay una pendiente, en el que la ADU quedará más alta que la casa. Pero tenga en cuenta que se deben evitar las pendientes o laderas extremas, ya que dificultan y encarecen la construcción.

Espacio suficiente, teniendo en cuenta los retranqueos y las posibles servidumbres: mucho espacio en la parcela después de tener en cuenta los retranqueos (y asegúrese de saber realmente dónde se encuentra la verdadera línea de propiedad). Tenga en cuenta que, en algunas jurisdicciones, una ADU adjunta debe seguir los retranqueos de la casa principal, no la regla general de retranqueos laterales y traseros de 4 pies establecida según las leyes estatales de California de 2020. También asegúrese de conocer las servidumbres específicas de la propiedad u otras características, como arroyos o riachuelos, que podrían requerir un retranqueo o afectar de otro modo la ubicación de una ADU.

Fácil acceso para la construcción en la propiedad: generosos patios laterales o acceso a la posible ubicación del sitio ADU: primero para el equipo de construcción, segundo para permitir que un inquilino tenga fácil acceso para entrar y salir, y también para poder mover muebles y artículos grandes dentro y fuera sin problemas.

Fácil acceso para unidades prefabricadas/modulares: si está interesado en una unidad ADU prefabricada/modular, asegúrese de que haya suficiente acceso para que un camión grande pase por el patio lateral (con 14′ de espacio libre por encima) o que no haya líneas eléctricas, árboles ni otras obstrucciones elevadas que impidan usar una grúa para levantar una unidad y colocarla en su lugar.

Acceso a la energía solar: buen acceso a la energía solar (es decir, pendiente del techo orientada al sur sin muchos árboles). Probablemente se necesitará energía solar para una unidad de vivienda unifamiliar separada, y también podría instalar un sistema lo suficientemente grande como para alimentar toda la propiedad.

Evite las asociaciones de propietarios: evite las asociaciones de propietarios. Si bien, según la ley estatal, se puede construir una unidad de vivienda adicional en desarrollos con asociaciones de propietarios, algunas aún se oponen a ello y esto puede causar dolores de cabeza en el futuro. Tenga en cuenta que, según la ley estatal, las asociaciones de propietarios no pueden prohibir las unidades de vivienda adicionales o las unidades de vivienda unifamiliares, independientemente de las normas o los convenios existentes. Sin embargo, las asociaciones de propietarios pueden establecer pautas de diseño razonables para las unidades de vivienda adicionales y las unidades de vivienda unifamiliares.

Antigüedad de la casa existente y sistema eléctrico, etc.: para las ADU adjuntas o independientes, la antigüedad de la casa principal importa menos, pero tenga en cuenta que si es antigua, es posible que deba actualizar el panel eléctrico y el suministro de agua para poder soportar la ADU.

Patio grande: lo ideal es un patio lo suficientemente grande o diseñado de tal manera que tanto la casa principal como la ADU puedan tener un espacio de patio semiprivado.

Para una ADU convertida en garaje, busque:

Estructura más nueva: garaje lo más nuevo posible o un garaje independiente en buenas condiciones. Busque casas con garajes más nuevos que tengan menos probabilidades de necesitar mejoras costosas para que cumplan con los códigos de construcción y sean un espacio habitable (por ejemplo, cimientos nuevos, etc.).

Estructura más grande: en general, es mejor contar con un garaje más grande. Un garaje para dos autos suele tener alrededor de 440 pies cuadrados, menos cualquier espacio que se reserve para una lavadora, secadora y espacio para el lavadero. Por supuesto, al tener menos de 500 pies cuadrados, se puede convertir en una JADU SI se trata de un garaje adjunto, lo que deja la posibilidad de construir una ADU más grande en el patio trasero también (según las leyes estatales de 2020, la mayoría de las propiedades son elegibles para construir tanto 1 ADU como 1 JADU).

Suficiente espacio libre: Buen espacio libre (más de 8′) en el garaje para construir un piso y aún tener suficiente espacio libre sin tener que rediseñar el techo (es decir, mover las cerchas o ajustar el marco del techo).

Para una ADU de conversión interior o una ADU Junior, busque:

Suficiente espacio existente para convertir: Casas que tienen espacio interior adicional que podrían convertirse fácilmente en una ADU Junior o ADU parcialmente.

Posibilidad de convertir el espacio del primer piso: Casa de un solo piso o una casa de varios pisos con una habitación en el primer piso que se pueda convertir.

Fácil acceso exterior: Busque una habitación en esquina cercana a un patio lateral decente o una habitación que dé a la calle (para proporcionar una pasarela/acceso exterior para el inquilino).

Opción para el diseño de “una pared húmeda”: maximice la posibilidad del diseño de “una pared húmeda”. En otras palabras, trabaje con su diseñador para mantener la plomería de la cocina y el baño, tanto para la ADU/JADU como para la residencia principal, dentro de una pared compartida. Esto puede simplificar la plomería drásticamente, lo que reduce los costos. Tenga en cuenta que es poco probable que encuentre un dormitorio que comparta una pared húmeda con una cocina, pero es posible que encuentre uno que comparta una pared húmeda con un baño. Preste atención a qué lado del baño están el lavabo/cabezal de ducha y los desagües. Algunos baños tienen dos paredes húmedas, pero si todo se alinea en un lado del baño, eso es una buena evidencia de qué lado está "húmedo".

Asegúrese de que la conversión cumpla con los requisitos de tamaño mínimo: asegúrese de que el espacio sea lo suficientemente grande como para convertirlo y que siga siendo un espacio habitable legal, lo que varía según la jurisdicción. Para la mayoría de las jurisdicciones, esto es 150 pies cuadrados o 225 pies cuadrados.

Piense en el espacio para puertas, ventanas, ventilación, etc.: una casa relativamente moderna tendrá una ventana lo suficientemente grande para la salida, pero asegúrese de que todavía habrá suficiente espacio para ventanas, salida, luz y ventilación una vez que haya colocado una puerta exterior en el espacio.

Piense en vivir en espacios verdaderamente pequeños: tenga en cuenta que las reformas de interiores pueden ser más complicadas que las reformas de garajes porque, por lo general, hay menos espacio con el que trabajar, a menos que esté reformando un espacio común (como un estudio, una sala familiar u otra habitación grande). Si está considerando seriamente una reforma de interiores en lugar de una reforma de garaje, sería una buena idea consultar diseños, publicaciones de blogs, etc. que se ocupen de vivir en menos de 200 pies cuadrados de antemano.

Nota: Los consejos incluidos en esta publicación del blog son información, no asesoramiento sobre la decisión de compra de una propiedad específica, y no son exhaustivos. Consulte con los profesionales adecuados, como su jurisdicción local, su agente inmobiliario y otros profesionales sobre cualquier decisión final.

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