Por Kathryn Reed para el North Bay Business Journal
2 de enero de 2023
ARTÍCULO COMPLETO: https://www.northbaybusinessjournal.com/article/article/appeal-of-san-francisco-north-bay-granny-flats-grows-but-challenges-to-b/?artslide=0
Los departamentos para abuelas han evolucionado desde ampliaciones improvisadas para que un pariente mayor pudiera vivir el resto de sus días hasta elegantes viviendas que podrían ganar premios de arquitectura y diseño.
Estas unidades ya no están habitadas únicamente por un grupo de edad determinado, ya que, además de construirse unidades de vivienda complementarias para la familia, se están construyendo como una fuente de ingresos para sus propietarios.
Ash Notaney y Debbie Rossotti cambiaron de rumbo a mitad de camino, ya que estaban construyendo una unidad de vivienda auxiliar en Agua Caliente, en el condado no incorporado de Sonoma.
Los residentes permanentes de San Francisco compraron la propiedad en el otoño de 2020 con la intención de construir una unidad adicional de vivienda (ADU) para acompañar la cabaña de madera de 700 pies cuadrados que ya se encuentra en el terreno. El plan era que fuera un lugar de alquiler.
“Nos enamoramos del edificio y esta será nuestra casa para siempre”, dijo Notaney al Journal. Antes de que eso suceda, necesitan que sus hijos terminen sus estudios.
Por ahora, el edificio de dos pisos y casi 1000 pies cuadrados en forma de A se está alquilando a enfermeras itinerantes y similares: cualquiera que esté dispuesto a quedarse 30 días o más para cumplir con las leyes del condado sobre alquileres a corto plazo.
La casa de dos habitaciones tiene baños completos en cada piso. Viene con una cocina completa, escalera de caracol y comodidades mejoradas. Rossotti no compartió el costo de su construcción. Notaney dijo que a través del proceso, los planificadores del condado de Sonoma ayudaron a reducir la burocracia.
“Hemos diseñado el paisaje de toda la propiedad y hemos añadido una piscina. Hay una zona de estar al aire libre y una fogata, por lo que hay un espacio compartido (para las dos casas). La entrada tiene capacidad para cuatro coches uno al lado del otro, por lo que cada propiedad podría tener dos coches”, dijo Notaney.
El proceso de permisos necesita ayuda
Para reducir la escasez de viviendas en California, los legisladores estatales y locales han eliminado una cantidad sustancial de trámites burocráticos para permitir que los propietarios construyan segundas residencias en una propiedad.
“La nueva legislación hizo que las ADU fueran más atractivas para los propietarios de viviendas porque el proceso de revisión de solicitudes se volvió más ágil. Las ADU están sujetas a revisión ministerial, tienen tarifas reducidas por impacto en la construcción, requisitos de estacionamiento y de retranqueo reducidos, y ya no requieren que el propietario ocupe los terrenos hasta el 1 de enero de 2025”, explicó Erin Morris, directora de desarrollo comunitario de Vacaville.
Se está promoviendo el deseo de fomentar la construcción de ADU en todo el estado como una forma de combatir la creciente escasez de viviendas en el estado.
“El estado está viendo que necesitamos racionalizar y tomar medidas más grandes para lograr que las ADU se construyan como una parte de la solución de vivienda”, dijo Renee Schomp, directora del Napa Sonoma ADU Center.
En los últimos 18 meses, la organización sin fines de lucro ha ayudado a 550 propietarios de viviendas en los condados de Sonoma y Napa a iniciar el proceso de ADU.
El número de unidades está aumentando
Los ajustes minuciosos de las normas de construcción están dando resultados. Las jurisdicciones locales están viendo un aumento en las solicitudes de ADU. En 2017, una ley estatal ordenó a las jurisdicciones relajar los requisitos de ADU y muchas ciudades y condados siguieron el ejemplo y adoptaron sus propias ordenanzas sobre ADU.
El aumento de ADU en Santa Rosa no es solo el resultado del cambio de ley, sino también de la reconstrucción después del incendio de Tubbs ese mismo año.
Antes del incendio de Tubbs, había 26 unidades de vivienda autónomas en los vecindarios de Fountain Grove y Coffee Park. Desde el incendio, se han emitido 112 permisos para unidades de vivienda autónomas en esa zona, de los cuales 61 están terminados, según el portavoz de la ciudad, Kevin King.
La ciudad de Napa emitió 26 permisos de ADU en 2021, mientras que 33 se emitieron en los primeros 10 meses de este año.
Las cifras de San Rafael también están aumentando. Alicia Giudice, directora de desarrollo comunitario, dijo que antes de 2018, la ciudad aprobaba alrededor de cinco ADU por año. En 2018, se otorgaron 27, mientras que entre 2019 y 2021 se emitieron un promedio de 19 permisos cada uno de esos años. Hasta octubre de este año, se han aprobado 39 permisos.
En el condado de Marin, desde el 1 de enero de 2020 hasta octubre de 2022, hubo 173 permisos de ADU.
"Nunca hemos emitido una carta de rechazo ni rechazado un permiso", dijo al Journal Manny Bereket, planificador principal de la Agencia de Desarrollo Comunitario del condado.
En el Valle de Napa, Calistoga emitió dos permisos de ADU en 2019, se construyó uno; en 2020 se emitieron siete permisos y uno expiró; en 2021 se emitieron ocho permisos y se completaron dos; mientras que este año hasta octubre se han emitido ocho permisos más, y todos ellos están en proceso de construcción, según Lauren Clark de la División de Planificación de la ciudad.
Problemas y limitaciones
El Plan de Vivienda Estatal de California, que tiene un historial de construcción de viviendas a la zaga del crecimiento demográfico, prevé una aceleración de la construcción de nuevas viviendas durante los próximos ocho años con un objetivo de 2,5 millones de viviendas. El plan desglosa la construcción según los ingresos de los posibles compradores:
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643.352 viviendas de muy bajos ingresos
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384.910 viviendas de bajos ingresos
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420,814 viviendas de ingresos moderados
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1.051.177 viviendas para personas de ingresos superiores a los moderados
Pero aunque el proceso de obtención de permisos se está volviendo más fácil y las limitaciones de construcción se han ampliado, todavía hay obstáculos, como el costo.
“Al hablar con varios propietarios y posibles solicitantes, las limitaciones están relacionadas con un aumento pronunciado de los gastos de construcción en los últimos dos años y las tarifas asociadas con la conexión de agua y aguas residuales. En algunos casos, los solicitantes nos han dicho que la conexión de agua y aguas residuales asciende a $220,000. (Además, están) las tarifas de impacto del distrito escolar y la falta de contratistas calificados disponibles”, dijo Manny Bereket, planificador sénior de la Agencia de Desarrollo Comunitario del Condado de Marin. “La mayoría de las veces, los propietarios contratan arquitectos y contratistas antes de realizar un análisis de viabilidad completo y luego abandonan los permisos una vez que han sido aprobados”.
Chris Craiker, presidente de Craiker Architects & Planners en Napa, no está convencido de que las jurisdicciones estén haciendo todo lo posible para agilizar los permisos de ADU.
"Todavía es lento el proceso de aprobación en las ciudades y los condados. Las ciudades lo quieren, pero dificultan su aplicación", dijo Craiker.
Señaló que algunas ciudades tienen restricciones de agua que hacen que las unidades sean inaccesibles.
Por ejemplo, en octubre, el condado de Sonoma implementó una prohibición de seis meses para la perforación de nuevos pozos y, a partir del año próximo, todas las construcciones nuevas en el condado de Marin deberán ser completamente eléctricas.
“La intención original era crear más viviendas para trabajadores y para quienes trabajan en el campo o en la hostelería. Pero no creo que eso suceda”, dijo Craiker al Journal.
Eso no quiere decir que su empresa no haya estado trabajando en ADU; alrededor de media docena de proyectos de este tipo están en su cartera este año.
Deseo de construir
Craiker puede tener razón sobre quiénes viven en las unidades de vivienda alternativa. La gente no las construye únicamente para que extraños paguen el alquiler.
Paul O'Rear inició el proceso de ADU en su propiedad de Rincon Valley en Santa Rosa en 2021 para sus padres, quienes cumplieron 90 años este año. Por ahora están contentos donde están, por lo que su hija y su yerno viven en la casa de casi 1100 pies cuadrados, dos habitaciones y dos baños.
Los techos abovedados se encuentran en el área de estar y cocina, siendo esta última con encimeras de piedra.
“Las tarifas de conexión de agua y alcantarillado son menores en una unidad de vivienda adicional que si se construye una casa independiente en un lote”, dijo O'Rear, aunque no reveló los precios de la estructura. “El costo total del proyecto debido a los tiempos en los que estamos todavía era escandaloso, pero estábamos decididos a construir ahora. El costo adicional para tener buenos acabados bien valió la pena”.
En el futuro, O'Rear espera que la vivienda le proporcione ingresos de jubilación a él y a su esposa.
Esta unidad de vivienda adicional es una de las cuatro que Dustin Deason, propietario de Brandywine Builders en Sebastopol, tiene bajo contrato. Normalmente, construye una o dos al año.
"Es una de las cosas que California está haciendo bien para resolver la crisis de la vivienda. Una mayor densidad debe ser la solución", dijo Deason al Journal.
Mike Winter, residente de Santa Rosa, inició el proceso de ADU buscando asesoramiento en el Centro de ADU de Napa Sonoma. Como contratista jubilado, comprendió mejor que la mayoría lo que estaba a punto de emprender. Aun así, surgieron varios dolores de cabeza.
“Presentamos nuestro paquete de planos el 15 de mayo de 2021. Obtuvimos el permiso en la última semana de agosto. Es mucho tiempo para un edificio de 585 pies cuadrados”, dijo Winter.
A mediados de noviembre, se quedó mirando un agujero vacío en la cocina donde se instalará la estufa de inducción. Se suponía que llegaría en agosto. Las lámparas también están colgadas en el desastre de la cadena de suministro.
Una vez que se realice la inspección final, su hija adulta podrá mudarse.
Incluso con los obstáculos, Winter dijo que lo haría de nuevo.
“Construir áreas como lo hemos hecho nosotros y otros propietarios de ADU tiene mucho sentido. Es un buen uso de la tierra”, dijo Winter al Business Journal. “Solíamos tener un pequeño huerto aquí. Mi discusión con mi esposa fue por qué no compramos tomates a los agricultores del mercado que dependen de ellos para su sustento y le daremos a nuestra tierra un uso diferente”.
Una cosa en particular que a Notaney, propietario de una vivienda en Aqua Caliente, le gustó de trabajar con el Centro ADU de Napa Sonoma fue el incentivo para llamar directamente al condado para resolver los problemas. Dijo que trabajar con el condado fue muy fácil, algo que no ha sucedido en San Francisco.
Nate Atkinson, cuya firma Atkinson Builders en Sonoma está construyendo la casa de Notaney, dijo: “En el condado de Sonoma, puedes ir directamente al sitio web del condado y elegir planos preaprobados. A partir de ahí, el proceso de obtención de permisos es bastante ágil porque quieren más unidades de alquiler”.
De toda la legislación producida para despejar el camino para la construcción de unidades de vivienda unifamiliares, el director del Centro de Unidades de Vivienda unifamiliares de Napa Sonoma, Schomp, dijo que la más importante que surgió de la última sesión legislativa fue la SB897. Prohíbe a los municipios negar una unidad de vivienda unifamiliares porque la vivienda principal en la propiedad tiene violaciones del código. El proyecto de ley del Senado también aumenta las alturas permitidas para una unidad de vivienda unifamiliar unida.
Algunas jurisdicciones de North Bay dicen que están despejando el camino para la construcción de más unidades de tratamiento de agua por su cuenta. En diciembre, el condado de Marin comienza un programa piloto que ofrece asistencia técnica para el diseño, la obtención de permisos y la gestión de proyectos de unidades de tratamiento de agua.
“Todos los propietarios participantes deberán aceptar una restricción en la escritura de compraventa comprometiéndose a no utilizar las unidades de vivienda adicionales como alquileres a corto plazo. Los fondos del programa no se pueden utilizar para construir las unidades de vivienda adicionales; los propietarios son responsables de obtener la financiación para los costes de desarrollo. No existe ningún requisito de ingresos para los propietarios participantes”, dijo Bereket, funcionario de la Agencia de Desarrollo Comunitario del Condado de Marin.
En enero, los supervisores del condado de Napa lanzarán un programa de préstamos condonables de $5 millones para residentes que construyan ADU y luego las alquilen a un precio inferior al del mercado.
En el condado de Solano, Morris de la ciudad de Vacaville dijo que se está revisando el plan general para crear un programa de préstamos para la construcción de ADU/JADU, así como para proporcionar plantillas de diseño aprobadas, programas de asistencia financiera de mercado que podrían proporcionar fondos para la construcción y agilizar los permisos y reducir las tarifas de permisos para las solicitudes de permisos de ADU.
La ciudad del condado de Solano también está trabajando con los desarrolladores para tener ADU como una opción desde el principio.
“Entre 2020 y el presente, una subdivisión está en proceso de construir 16 nuevas viviendas unifamiliares con ADU adjuntas”, dijo Morris al Journal.