El Centro ADU de Napa Sonoma agradece al North Bay Business Journal por ayudar a difundir entre los propietarios de viviendas y los profesionales de la vivienda locales la información sobre nuestra organización sin fines de lucro y el trabajo que hacemos para ayudar a las personas a construir unidades de vivienda auxiliares. ¡Consulte el artículo completo en este enlace o a continuación!
Del North Bay Business Journal, por Gary Quakenbush:
Crear una nueva casa donde ya hay una residencia unifamiliar, ya sea convirtiendo un garaje en un espacio habitable o construyendo una unidad "abuela" separada en la misma propiedad, es una respuesta creciente para algunos a la escasez de viviendas.
Ahora se ha creado un centro sin fines de lucro para brindar ayuda gratuita sobre cómo comenzar, incluida la planificación financiera, el presupuesto, los permisos, las consideraciones de diseño y los consejos de construcción para unidades de vivienda accesorias (ADU) en los condados de Napa y Sonoma.
Los asesores y socios del Centro de Unidades de Vivienda Abierta de Napa Sonoma, una organización sin fines de lucro, realizan un seguimiento de las leyes y políticas de las unidades de vivienda abierta estatales y locales que cambian con frecuencia, realizan grupos de discusión y entrevistas con propietarios de viviendas locales. También ofrece una guía paso a paso sobre unidades de vivienda abierta creada por Baird + Driskell Community Planning, que ofrece información útil y reduce la incertidumbre en lo que muchos consideran un proceso complicado, entre otros servicios vitales.
Establecido a fines de la primavera de 2020, el centro es un proyecto patrocinado fiscalmente por la Fundación Comunitaria del Valle de Napa con el apoyo de la Fundación Comunitaria del Condado de Sonoma y de las ciudades de Napa y Calistoga, así como del Condado de Napa, que colectivamente han proporcionado $350,000 para el presupuesto.
“Creo en un futuro en el que cada persona de Napa y Sonoma pueda vivir y prosperar aquí. Las ADU pueden ayudar a cerrar la brecha de vivienda para los ingresos medios y pueden contribuir a una producción de viviendas significativa de manera relativamente rápida y asequible con oportunidades para ampliar el acceso a los hogares de ingresos más bajos”, dijo la directora del Centro ADU, Renee Schomp, oriunda del condado de Sonoma.
Trabajó como abogada, centrándose en la asistencia jurídica civil, y como líder de una organización sin fines de lucro. Schomp y su esposo viven en una unidad de vivienda adicional sobre un garaje en el condado de West Sonoma.
Dijo que el Centro ADU colabora con los 16 municipios y jurisdicciones locales, organizaciones sin fines de lucro y el sector privado con el objetivo de aumentar la asequibilidad de la vivienda en la comunidad. Hasta la fecha, el Centro ADU ha completado 13 informes de viabilidad de ADU, y actualmente hay 15 más en proceso, al mismo tiempo que ayuda a más de 70 propietarios de viviendas con sus preguntas sobre ADU. Setecientos propietarios de viviendas interesados se han registrado para recibir el boletín del centro y 435 se han registrado para participar en los primeros cinco seminarios web sobre ADU del Centro ADU.
Schomp dijo que, dado que la escasez de viviendas es una preocupación a nivel estatal, los propietarios están pensando en tener la flexibilidad de envejecer en el lugar o posiblemente reducir el tamaño, al mismo tiempo que brindan espacio para familiares y amigos, o tienen espacio para los hijos adultos que regresan a casa. Como resultado, un número cada vez mayor está sopesando las opciones para construir ADU, al mismo tiempo que piensa en tener ingresos por alquiler para ayudar a pagar las facturas o la hipoteca. Desde 2014, un total de 1026 ADU han recibido permisos de construcción en los condados de Napa y Sonoma hasta 2019. En el condado de Sonoma, se permitieron 823 ADU durante el período de seis años de 2014 a 2019, según datos del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California.
Aproximadamente el 70% de las ADU completadas son unidades independientes, el 9% son adosadas y el 23% se construyen sobre garajes existentes.
¿CUÁNTO VA A COSTAR?
El costo es un factor importante. Según el ADU Center, el costo de construcción típico de una ADU es de entre $325 y $425 por pie cuadrado, además de los costos indirectos de diseño y permisos. Schomp recomienda que las partes interesadas se reúnan primero con su división de planificación local antes de que un diseñador o arquitecto profesional dibuje los planos para evitar revisiones costosas.
Los costos de construcción varían según el tipo de ADU de que se trate. Para pequeñas reformas internas dentro de viviendas existentes, los costos pueden ser inferiores a $55,000. Para reformas de áticos y sótanos, el costo puede variar entre $80,000 y $150,000, y para reformas de garajes, entre $80,000 y $200,000 (con un máximo de 400 pies cuadrados). Para ADU adosadas, el costo puede ser de $170,000 a $250,000 o más, y para ADU independientes, los costos pueden variar entre $170,000 y $400,000 o más.
¿QUÉ TAN PRONTO PUEDES VER EL ROI EN ADU?
Al calcular el retorno de la inversión en la unidad de vivienda adicional (ADU) de un propietario, esto puede llevar de 1 a 9 años, según el tamaño y los costos de la unidad de vivienda adicional. Este resultado se puede abordar utilizando la Calculadora de ADU en el sitio web del Centro.
El plazo para la finalización de una ADU suele tardar entre 6 meses y dos años desde el inicio del diseño hasta la ocupación. Schomp dijo que, en virtud de una nueva ley estatal, el plazo para obtener permisos para una ADU se ha reducido a no más de 60 días, y a veces incluso menos, si las solicitudes están completas. Agregó que las conversiones de garajes y viviendas son relativamente fáciles si el propietario está convirtiendo un espacio ya terminado.
ELOGIOS DEL GOBIERNO
Los funcionarios del sector público que se centran en cuestiones de vivienda estaban felices de ver que el Centro ADU de Napa Sonoma estaba en funcionamiento.
“Estamos trabajando con el Centro ADU en un programa que incluirá una guía de permisos ADU fácil de usar”, dijo Katrina Braehmer, planificadora de la división de revisión de proyectos de Permit Sonoma, quien cree que el Centro ADU es un recurso de terceros para los propietarios.
“Otro proyecto en marcha incorporará planos de unidades de vivienda autónomas (ADU) preaprobados que se pueden comprar a un costo menor para que los propietarios no tengan que contratar a un arquitecto si eligen esta opción. Pronto se anunciarán los detalles sobre estos nuevos programas”, agregó Braehmer.
Jesse Oswald, funcionario jefe de construcción de la ciudad de Santa Rosa, dijo que el Centro ADU no solo responde las preguntas de los propietarios, sino que también reduce el miedo que pueden tener los legos al ofrecer tiempo de calidad individual con expertos en la materia que pueden explicar las cosas sin utilizar la jerga de la construcción mientras desarrollan una hoja de ruta de construcción. El centro también ayuda al público a afinar las solicitudes de permisos, mejorando las posibilidades de que reciban aprobaciones rápidamente”. Dijo que si bien la ley estatal requiere que se tomen medidas y se revisen las solicitudes de permisos dentro de los 60 días, Santa Rosa generalmente resuelve esta fase dentro de los 30 a 45 días.
DEFENSORES Y USUARIOS ELOGIAN LA IDEA
Según Robin Stephani, presidente de 8th Wave, actual presidente del Grupo de Trabajo de Vivienda de la Alianza del Condado de Sonoma y miembro fundador de Urban Community Partnership, “creo que el Centro ADU está bien organizado y posicionado para ofrecer a los propietarios de viviendas un servicio de asesoramiento de alto nivel sobre el proceso de construcción de ADU, puede ayudarlos a investigar las posibilidades y ayudarlos a aprender cómo lanzar sus proyectos. Tener un defensor de recursos de su lado es una buena manera de comenzar”.
Para Larry Florin, presidente y director ejecutivo de Burbank Housing y miembro del comité asesor del Centro ADU, "el enfoque de este centro es otra herramienta para aliviar la presión causada por la falta de viviendas y es parte de una solución general para fomentar la construcción de más viviendas. Sacramento ha cambiado sus leyes para facilitar la construcción de ADU y ahora también se está empezando a prestar atención a la financiación de estas unidades".
Muchos propietarios que han trabajado con los consultores de ADU Center están satisfechos con los resultados.
“No sabía por dónde ni cómo empezar”, dijo Jacqueline Pio Roda, agente inmobiliaria y propietaria de una casa cerca del Silverado Country Club en Napa. Comenzó su recorrido en ADU completando un breve cuestionario de diez minutos del Centro ADU.
Scott Johnson, un experto en ADU que trabaja como consultor en el Centro ADU, realizó una investigación de preselección en su parcela, seguida de una visita al sitio de una hora con distanciamiento social. Luego preparó un informe de viabilidad detallado de 20 páginas que describe las opciones para ayudarla a desarrollar su ADU. Johnson es el fundador de la firma de consultoría de ADU Pocket Housing.
"Estoy impresionado con el informe bien pensado y personalizado para satisfacer mis necesidades en función de mis comentarios al consultor de ADU", dijo Pio Roda. "Ahora puedo identificar los componentes necesarios para construir una ADU, puedo sopesar los pros y los contras de las opciones de ADU y puedo tomar decisiones informadas en función de eso. También me dieron una visión clara del tiempo y los próximos pasos, lo cual es muy útil".
Ethan Hare, director de Hare Construction, con oficinas en Monterey y Napa, es el contratista seleccionado para construir la unidad de vivienda alternativa de Pio Roda. Ha construido unidades de vivienda alternativa en Pacific Grove, Monterey, San Francisco y tres en Napa.
“A menudo, no es fácil para los miembros del público comunicarse con el personal del departamento de planificación y construcción, que puede utilizar términos y lenguaje desconocidos. En consecuencia, tener un Centro ADU alivia la carga de las divisiones de construcción y, al mismo tiempo, ofrece a los propietarios una forma confiable de saber por dónde empezar, el orden de las operaciones, con quién hablar y las preguntas correctas que deben hacer. Simplificar todo el proceso hace que el desarrollo sea más comprensible”.
RECURSOS DE LA ADU
Puede comunicarse con el Centro ADU de Napa Sonoma en info@napasonomaadu.org o al 707.804.8575. Todos sus recursos educativos están disponibles en su sitio web en www.napasonomaadu.org y la dirección es 3299 Claremont Way, Suite 2, Napa, CA 94558.
28 de octubre: ADU 101 para propietarios de viviendas del condado de Napa y Sonoma, de 6:00 p. m. a 7:30 p. m.
12 de noviembre: Cómo construir una ADU en el condado no incorporado de Sonoma en colaboración con Permit Sonoma, de 6:00 p. m. a 7:30 p. m.
