Preguntas frecuentes
Muchas páginas de este sitio cuentan con preguntas frecuentes: aquí están todas las preguntas frecuentes juntas en un solo lugar, categorizadas por tema.
ADU 101
¿Cuál es la diferencia entre una ADU construida en el sitio y una prefabricada o fabricada?
Construcción en el sitio/Tradicional: una ADU construida de manera tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y su propiedad y se construye en el sitio (“construcción tradicional”). Esta opción permite una gran cantidad de personalización y la realización de cambios menores durante el proceso de construcción.
Prefabricadas/panelizadas/modulares: estas unidades ADU se construyen parcialmente o en su mayor parte en una fábrica y luego se envían a su sitio para ensamblarlas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en su tarifa (“llave en mano”), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción en el sitio (por ejemplo, colocar los cimientos, conexiones de servicios públicos, etc.). Otras veces, necesitará contratar a profesionales adicionales para que lo ayuden.
Obtenga más información en nuestro seminario web sobre ADU prefabricadas y fabricadas .
¿Cuál es la diferencia entre una ADU y una JADU?
Las unidades de vivienda auxiliares (ADU) vienen en muchas formas y tamaños, pero siempre son viviendas independientes más pequeñas que la casa principal y legalmente forman parte de la misma propiedad. Deben tener cocina, baño y un lugar para dormir, y por lo general varían desde estudios de tamaño reducido hasta casas de 1000 pies cuadrados con varios dormitorios.
Las unidades de vivienda auxiliares junior (JADUS, por sus siglas en inglés) son unidades más pequeñas de hasta 500 pies cuadrados de espacio dentro o adosadas a una vivienda unifamiliar (incluso dentro de un garaje adjunto). Las JADU generalmente incluyen una cocina pequeña (fregadero, aparato de cocina, refrigerador y una pequeña encimera). Algunas JADU tienen su propio baño y otras lo comparten con la casa principal. Los costos de construcción de las JADU suelen ser mucho más bajos que los de una ADU regular. A diferencia de las ADU regulares, el propietario de la propiedad debe vivir en la unidad principal o en la JADU.
La ley estatal ahora permite que los propietarios tengan una JADU y una ADU regular en su propiedad.
¿Qué debo hacer para construir una ADU?
Este sitio lo guía a través de cada parte del proceso de ADU, desde reunir la inspiración inicial y aprender lo que puede construir hasta convertirse en propietario o mudarse.
También puede utilizar nuestro recurso Mapa de procesos para obtener una descripción general del proceso y algunas cuestiones iniciales a considerar al comenzar.
¿Qué pasa si estoy fuera de los condados de Napa o Sonoma?
Lamentablemente, nuestra organización sin fines de lucro no puede brindar apoyo con proyectos de ADU fuera de los condados de Napa y Sonoma. Le recomendamos que consulte la Casita Coalition y se comunique con su departamento de planificación local para obtener ayuda con los próximos pasos en su proyecto de ADU. ¡Gracias por comunicarse y le deseamos la mejor de las suertes con la construcción de su ADU!
Soy un proveedor interesado en ser agregado a su registro de proveedores. ¿Qué debo hacer?
¡Nos alegra mucho que esté interesado en formar parte del registro de proveedores de nuestra organización sin fines de lucro!
Actualmente, aceptamos propuestas de constructores/contratistas generales, arquitectos/diseñadores, empresas de prefabricados e ingenieros a través de nuestra página aquí . Revise las instrucciones detalladas en la página web y, si tiene alguna pregunta, no dude en hacérnosla saber. Si pertenece a otro tipo de proveedor, no dude en compartir el nombre de su empresa, su sitio web y su información de contacto con nosotros, así como su tipo de proveedor, y lo agregaremos a nuestra lista para que podamos volver a consultarlo cuando aceptemos su tipo de proveedor para el registro.
Si usted es un diseñador, arquitecto o una empresa de prefabricados interesado en ser agregado a nuestro Programa de Planos Estándar ADU de Napa Sonoma, regístrese en nuestra lista de espera aquí .
¿Qué hago primero?
El mejor lugar para comenzar es con una consulta de viabilidad de ADU personalizada para comprender su propiedad específica y las reglas locales de ADU. Al mismo tiempo, puede trabajar en pensar en lo que desea y observar otras ADU para tener una idea de lo que es posible. Una vez que tenga algunas ideas en mente, puede pasar a Aprender las reglas para determinar qué puede construir en su propiedad (el estudio de viabilidad también lo ayudará con esto).
También puede utilizar nuestro recurso Mapa de procesos para obtener una descripción general del proceso y algunas cuestiones iniciales a considerar al comenzar.
¿Cuánto tiempo se tarda en construir una ADU?
La construcción de una ADU es una inversión de tiempo y dinero. La mayoría de los proyectos tardan entre uno y dos años en completarse. Por lo general, los propietarios tardan entre uno y tres meses en empezar y formar su equipo, y luego entre uno y seis meses en desarrollar los planes, reunirse con la ciudad y presentar la solicitud. Dependiendo de los permisos necesarios, la cantidad de rondas de revisión necesarias y la rapidez con la que el propietario y su equipo de proyecto puedan responder a los comentarios, se necesitarán entre uno y tres meses para obtener los permisos. La construcción suele tardar entre seis y doce meses.
Empezando
¿Cuál es la diferencia entre una ADU y una JADU?
Las unidades de vivienda auxiliares (ADU) vienen en muchas formas y tamaños, pero siempre son viviendas independientes más pequeñas que la casa principal y legalmente forman parte de la misma propiedad. Deben tener cocina, baño y un lugar para dormir, y por lo general varían desde estudios de tamaño reducido hasta casas de 1000 pies cuadrados con varios dormitorios.
Las unidades de vivienda auxiliares junior (JADUS, por sus siglas en inglés) son unidades más pequeñas de hasta 500 pies cuadrados de espacio dentro o adosadas a una vivienda unifamiliar (incluso dentro de un garaje adjunto). Las JADU generalmente incluyen una cocina pequeña (fregadero, aparato de cocina, refrigerador y una pequeña encimera). Algunas JADU tienen su propio baño y otras lo comparten con la casa principal. Los costos de construcción de las JADU suelen ser mucho más bajos que los de una ADU regular. A diferencia de las ADU regulares, el propietario de la propiedad debe vivir en la unidad principal o en la JADU.
La ley estatal ahora permite que los propietarios tengan una JADU y una ADU regular en su propiedad.
¿Qué debo hacer para construir una ADU?
Este sitio lo guía a través de cada parte del proceso de ADU, desde reunir la inspiración inicial y aprender lo que puede construir hasta convertirse en propietario o mudarse.
También puede utilizar nuestro recurso Mapa de procesos para obtener una descripción general del proceso y algunas cuestiones iniciales a considerar al comenzar.
¿Qué pasa si estoy fuera de los condados de Napa o Sonoma?
Lamentablemente, nuestra organización sin fines de lucro no puede brindar apoyo con proyectos de ADU fuera de los condados de Napa y Sonoma. Le recomendamos que consulte la Casita Coalition y se comunique con su departamento de planificación local para obtener ayuda con los próximos pasos en su proyecto de ADU. ¡Gracias por comunicarse y le deseamos la mejor de las suertes con la construcción de su ADU!
¿Qué hago primero?
El mejor lugar para comenzar es con una consulta de viabilidad de ADU personalizada para comprender su propiedad específica y las reglas locales de ADU. Al mismo tiempo, puede trabajar en pensar en lo que desea y observar otras ADU para tener una idea de lo que es posible. Una vez que tenga algunas ideas en mente, puede pasar a Aprender las reglas para determinar qué puede construir en su propiedad (el estudio de viabilidad también lo ayudará con esto).
También puede utilizar nuestro recurso Mapa de procesos para obtener una descripción general del proceso y algunas cuestiones iniciales a considerar al comenzar.
¿Debo avisarles a mis vecinos?
No es obligatorio que les cuentes a tus vecinos sobre tu ADU, pero siempre es una buena idea comunicarte con ellos al comienzo del proceso. Tu proyecto se desarrollará mejor si los mantienes informados y es posible que tengan excelentes ideas para tu proyecto.
Si vive en una asociación de vecinos o de propietarios, hable con su representante o con la junta directiva al comienzo del proceso. No pueden impedirle construir o alquilar una unidad de vivienda adicional, pero es posible que tengan pautas que deba conocer para el diseño y la construcción. Según el lugar donde viva, es posible que se requiera la aprobación por escrito de su asociación de propietarios antes de que su ubicación permita la construcción de su unidad de vivienda adicional.
Estoy buscando instalar una ADU en una propiedad nueva: ¿qué debo buscar?
¡Es muy importante tener esto en cuenta antes de comprar! Hemos escrito una guía sobre lo que debería tener en cuenta y buscar .
¿Cuánto tiempo se tarda en construir una ADU?
La construcción de una ADU es una inversión de tiempo y dinero. La mayoría de los proyectos tardan entre uno y dos años en completarse. Por lo general, los propietarios tardan entre uno y tres meses en empezar y formar su equipo, y luego entre uno y seis meses en desarrollar los planes, reunirse con la ciudad y presentar la solicitud. Dependiendo de los permisos necesarios, la cantidad de rondas de revisión necesarias y la rapidez con la que el propietario y su equipo de proyecto puedan responder a los comentarios, se necesitarán entre uno y tres meses para obtener los permisos. La construcción suele tardar entre seis y doce meses.
¿Cuándo debo pensar en la conexión de servicios públicos?
Las conexiones de servicios públicos pueden tener importantes impactos en el diseño y la programación, por lo que es bueno pensar en ellas desde el principio.
En general, es menos costoso conectar los servicios de la ADU a la casa principal, en lugar de construir nuevas derivaciones de agua y alcantarillado a las tuberías principales en la calle, o un segundo conjunto de líneas eléctricas desde el poste. En algunos casos, en particular si su ADU es más grande, de más de 750 pies cuadrados, es posible que deba construir nuevas conexiones. Es mejor discutir este tema con su jurisdicción al comienzo del proceso de diseño. Esta conversación puede requerir hablar con varios departamentos para comprender completamente los requisitos. Comience con el Departamento de Planificación, pero asegúrese de consultar también con el Departamento de Construcción, Obras Públicas y/o las oficinas locales de agua y alcantarillado.
La mayoría de las viviendas necesitarán actualizar el panel eléctrico principal y, posiblemente, el servicio eléctrico de la propiedad. Esto implicará tanto un electricista como la coordinación con PG&E. Debido a las demandas de los servicios de PG&E, el proceso de actualización puede llevar un tiempo significativo y a los propietarios se les suele cobrar una tarifa de ingeniería de $1500 para que PG&E comience el proceso. Se pueden cobrar tarifas adicionales según la condición y el tamaño de los componentes eléctricos que llegan a la propiedad. Si su ADU estará separada o en un edificio separado y reformado (como un garaje separado reformado), PG&E requiere la instalación de un segundo medidor eléctrico.
Las mejoras típicas de los servicios públicos para una ADU incluyen un panel eléctrico principal de al menos 200 amperios y una línea lateral de alcantarillado de 4″ para toda la propiedad. Si la línea lateral existente es de 3″, es posible que deba reemplazarla por una línea lateral de 4″ hacia la calle para manejar la demanda adicional creada por la ADU. Consulte con su departamento de construcción para obtener más información.
También puede ser necesario mejorar el servicio de agua, en particular cuando se requieren rociadores, como cuando se construye una unidad adicional de vivienda (ADU) sobre un garaje. La escala y el costo de este trabajo dependen en gran medida de la antigüedad de la casa principal y de la infraestructura provista por la jurisdicción. Es importante determinar si será necesario planificar la instalación de rociadores y obtener información sobre el suministro de agua a su propiedad al comienzo del proceso de diseño y licitación. Esta información suele estar disponible en el Departamento de Obras Públicas o Ingeniería.
¿En qué etapa del proceso de ADU debo obtener una consulta de viabilidad de ADU?
¡Lo antes posible! El objetivo de la consulta es asegurarse de que comprenda en profundidad las mejores opciones de ADU para usted en función de sus objetivos y presupuesto. De esta manera, ahorrará tiempo y recursos a largo plazo. Si ya ha avanzado mucho en el proceso con un diseñador o arquitecto, es posible que ya no necesite una consulta de viabilidad de ADU; en su lugar, comuníquese con nosotros si tiene preguntas durante el proceso de ADU.
Aprendiendo las reglas
¿Debo avisarles a mis vecinos?
No es obligatorio que les cuentes a tus vecinos sobre tu ADU, pero siempre es una buena idea comunicarte con ellos al comienzo del proceso. Tu proyecto se desarrollará mejor si los mantienes informados y es posible que tengan excelentes ideas para tu proyecto.
Si vive en una asociación de vecinos o de propietarios, hable con su representante o con la junta directiva al comienzo del proceso. No pueden impedirle construir o alquilar una unidad de vivienda adicional, pero es posible que tengan pautas que deba conocer para el diseño y la construcción. Según el lugar donde viva, es posible que se requiera la aprobación por escrito de su asociación de propietarios antes de que su ubicación permita la construcción de su unidad de vivienda adicional.
¿Puedo construir una ADU? ¿Cuántas?
En casi todos los casos, ¡sí! Las unidades de vivienda unifamiliares y las unidades de vivienda unifamiliares están permitidas en cualquier zona unifamiliar o multifamiliar. Si se permiten los edificios residenciales, las unidades de vivienda unifamiliares casi siempre también están permitidas (con excepciones limitadas por razones de seguridad, tráfico y disponibilidad de agua).
La ley estatal permite que una propiedad unifamiliar tenga una JADU y una conversión interna o una ADU adjunta o una ADU separada. Algunos lugares permiten más. Las propiedades multifamiliares, como dúplex, tríplex y edificios de apartamentos, pueden tener dos ADU separadas o hasta el 25 por ciento de la cantidad de unidades, según su propiedad. Hable con el personal de planificación local para obtener más información si está interesado en construir ADU en una propiedad multifamiliar. Los desarrolladores que construyen casas nuevas o viviendas multifamiliares a menudo pueden incluir ADU al mismo tiempo; confirme con el personal de planificación.
¿Puedo poner una ADU en mi garaje?
Los propietarios de viviendas pueden convertir estructuras construidas legalmente (garaje, granero, estudio de arte, etc.) en una unidad de vivienda adicional (ADU). Las JADU se pueden convertir a partir de un garaje adjunto (pero no separado). Consulte esta guía completa sobre conversión de garajes en unidades de vivienda adicional de Casita Coalition.
¿Qué tan grande puede ser mi ADU?
Según la ley estatal, puede construir una unidad de vivienda adicional de al menos 800 pies cuadrados, siempre que los retranqueos traseros y laterales sean de al menos 4 pies y no supere los 16 pies de altura. De lo contrario, los límites de tamaño varían según su jurisdicción. Por lo general, el tamaño máximo varía de 850 pies cuadrados a 1200 pies cuadrados. ¿No tiene espacio detrás o al lado de su casa principal? Puede construirla en su patio delantero.
En general, las unidades de vivienda unifamiliares (ADU) pueden tener entre 150 pies cuadrados y 1200 pies cuadrados. Las unidades de vivienda unifamiliares junior (JADU) pueden tener hasta 500 pies cuadrados. Consulte las normas locales para unidades de vivienda unifamiliares (ADU ) para obtener más detalles sobre la altura, los retranqueos y otras normas, y nuestro Manual de trabajo para obtener información más detallada sobre las leyes importantes para unidades de vivienda unifamiliares.
No creo que pueda instalar una ADU en mi propiedad. ¿Qué puedo hacer?
Según la ley estatal, las normas sobre los retranqueos, la cobertura del lote y los requisitos de espacio abierto no pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, siempre que la ADU tenga retranqueos de al menos 4 pies y no supere los 16 pies de altura. Los retranqueos frontales tampoco pueden impedirle construir una ADU de 800 pies cuadrados, lo que significa que una ADU puede estar en un patio delantero, pero solo si no es posible colocarla en la parte trasera o lateral.
¿Qué pasa con las ADU en propiedades multifamiliares?
Las propiedades de varias unidades pueden tener múltiples ADU, según el tipo y otros detalles del proyecto, pero no JADU.
¿Necesito vivir en la casa principal para construir una ADU o JADU?
Los propietarios de JADU deben vivir en la unidad principal o JADU, y esto deberá registrarse en una restricción de escritura de la propiedad.
¿Necesitaré agregar estacionamiento?
El estacionamiento es una preocupación mucho menor que antes. Las JADU no requieren un nuevo lugar de estacionamiento. Consulte las reglas locales de las ADU para ver qué estacionamiento puede ser necesario en su ubicación.
Por lo general, no se requiere estacionamiento si:
- A media milla de distancia a pie del transporte público (incluido el ferry);
- Dentro de un distrito arquitectónica o históricamente significativo;
- Se requieren permisos de estacionamiento en la calle y no se proporcionan a los ocupantes de la ADU;
- Ubicado a una cuadra del acceso para compartir autos, o
- Construido como parte de un nuevo proyecto de vivienda.
¿Mi ADU necesitará rociadores contra incendios?
En la mayoría de los casos, si la casa principal no tiene rociadores contra incendios, no será necesario que la unidad adicional de vivienda los instale. Sin embargo, existen algunas excepciones a esa regla en las que pueden ser necesarios:
- Si construye una ADU más grande que el 50 % de la casa principal
- Si construyes sobre un garaje
- Si la ADU está a más de una cierta distancia de la calle (normalmente 150′) o de la boca de incendios más cercana (normalmente 400′)
Consulte con el Departamento de Planificación local y el Jefe de Bomberos para obtener detalles exactos una vez que haya desarrollado más su proyecto.
¿Cuándo debo pensar en la conexión de servicios públicos?
Las conexiones de servicios públicos pueden tener importantes impactos en el diseño y la programación, por lo que es bueno pensar en ellas desde el principio.
En general, es menos costoso conectar los servicios de la ADU a la casa principal, en lugar de construir nuevas derivaciones de agua y alcantarillado a las tuberías principales en la calle, o un segundo conjunto de líneas eléctricas desde el poste. En algunos casos, en particular si su ADU es más grande, de más de 750 pies cuadrados, es posible que deba construir nuevas conexiones. Es mejor discutir este tema con su jurisdicción al comienzo del proceso de diseño. Esta conversación puede requerir hablar con varios departamentos para comprender completamente los requisitos. Comience con el Departamento de Planificación, pero asegúrese de consultar también con el Departamento de Construcción, Obras Públicas y/o las oficinas locales de agua y alcantarillado.
La mayoría de las viviendas necesitarán actualizar el panel eléctrico principal y, posiblemente, el servicio eléctrico de la propiedad. Esto implicará tanto un electricista como la coordinación con PG&E. Debido a las demandas de los servicios de PG&E, el proceso de actualización puede llevar un tiempo significativo y a los propietarios se les suele cobrar una tarifa de ingeniería de $1500 para que PG&E comience el proceso. Se pueden cobrar tarifas adicionales según la condición y el tamaño de los componentes eléctricos que llegan a la propiedad. Si su ADU estará separada o en un edificio separado y reformado (como un garaje separado reformado), PG&E requiere la instalación de un segundo medidor eléctrico.
Las mejoras típicas de los servicios públicos para una ADU incluyen un panel eléctrico principal de al menos 200 amperios y una línea lateral de alcantarillado de 4″ para toda la propiedad. Si la línea lateral existente es de 3″, es posible que deba reemplazarla por una línea lateral de 4″ hacia la calle para manejar la demanda adicional creada por la ADU. Consulte con su departamento de construcción para obtener más información.
También puede ser necesario mejorar el servicio de agua, en particular cuando se requieren rociadores, como cuando se construye una unidad adicional de vivienda (ADU) sobre un garaje. La escala y el costo de este trabajo dependen en gran medida de la antigüedad de la casa principal y de la infraestructura provista por la jurisdicción. Es importante determinar si será necesario planificar la instalación de rociadores y obtener información sobre el suministro de agua a su propiedad al comienzo del proceso de diseño y licitación. Esta información suele estar disponible en el Departamento de Obras Públicas o Ingeniería.
Presupuesto y finanzas
¿Cuánto costará construir una ADU?
Nuestra calculadora de ADU es un excelente punto de partida para elaborar un presupuesto. Proporciona una estimación aproximada de los costos y los ingresos y le ayudará a comprender cómo las decisiones pueden afectar su presupuesto a lo largo del tiempo. En general, es útil evitar tener un presupuesto total fijo en la cabeza mientras explora sus opciones. El costo de construir una ADU suele oscilar entre $30,000 para una JADU de conversión interior simple, hasta $400,000+ para una ADU independiente grande con acabados de alta gama en un lote en la ladera. El costo por pie cuadrado es una buena forma de estimar, aunque esto también puede variar: un valor aproximado que puede utilizar es $400-700 por pie cuadrado para la construcción y otros costos (diseño, tarifas, etc.), según su diseño y los materiales que elija.
Consulte más detalles sobre los costos (incluidos el diseño, los permisos y la construcción) en nuestro Manual de ADU . Consulte también nuestra publicación de blog sobre 5 costos ocultos .
¿Cómo voy a pagar una ADU?
Hay cinco opciones principales disponibles para los propietarios de viviendas para financiar su ADU. Muchos propietarios de viviendas utilizan una combinación de estas opciones.
- Ahorros en efectivo u otros activos líquidos
- Refinanciamiento con retiro de efectivo
- Préstamos de amigos o familiares
- Préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC)
- Préstamos para renovación
A medida que realiza la planificación financiera para su unidad de vivienda alternativa, recuerde incluir en sus cálculos los ingresos por alquiler que recibirá. Consulte más detalles sobre las opciones de financiamiento en los pasos de la página Presupuesto y finanzas y en nuestro Libro de trabajo y ejercicios .
¿Qué pasa si no tengo mucho dinero disponible en este momento para construir una ADU?
Si tiene capital en su vivienda, una refinanciación con retiro de efectivo o un préstamo/línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) podrían ser una buena opción para usted. Algunos bancos y cooperativas de crédito han comenzado a ofrecer financiamiento especializado para unidades de vivienda adicionales (ADU) que puede ayudar a las personas con ingresos o capital más bajos a calificar para un préstamo para construcción de unidades de vivienda adicionales.
¿Cómo afectará la construcción de una ADU a mis impuestos y al valor de mi propiedad?
Agregar una ADU probablemente afectará sus impuestos a la propiedad y el valor de reventa de su casa. Sin embargo, su casa principal no se volverá a tasar y sus impuestos a la propiedad solo aumentarán en función del valor agregado de su ADU. Por ejemplo, si construye una ADU que agrega $150,000 al valor de su propiedad y su tasa impositiva es del 1%, sus impuestos aumentarán en un 1% x $150,000, o $1,500 por año.
La construcción de una JADU tendrá un impacto significativamente menor en el valor tasado. En algunos casos, sus impuestos no aumentarán en absoluto. Compartir vivienda tampoco aumentará el valor tasado de su vivienda. Por lo general, las conversiones de garajes no aumentarán su factura de impuestos tanto como una construcción nueva, pero tampoco agregarán tanto valor.
Consulta nuestra publicación de blog sobre el tema para obtener más información. También puedes ver este útil video de 4 minutos de la empresa ADU Maxable sobre las implicaciones del impuesto a la propiedad.
Cada propiedad requerirá un análisis individual para determinar el valor agregado de una unidad adicional de vivienda, por lo que debe comunicarse con la Oficina de Tasación de su condado una vez que tenga una idea de su plan. Ellos podrán brindarle una estimación aproximada de las implicaciones impositivas.
Añadir una unidad adicional también puede afectar sus impuestos sobre la renta. Esto puede ser bastante complicado y es mejor hablar de ello con un asesor fiscal.
¿Puedo eventualmente vender mi ADU por separado del edificio principal?
No. Deberás registrar en una restricción de escritura de la propiedad que la ADU no se puede vender por separado de la vivienda principal. California aprobó una ley que permite que las ADU se vendan por separado, pero requiere que la jurisdicción “opte por participar” para permitirlo y, al momento de redactar estas preguntas frecuentes (verano de 2024), solo San José ha permitido la venta por separado de una ADU.
¿Qué pasa con el dinero que podría ganar alquilando la ADU?
Los ingresos por alquiler son uno de los principales beneficios de tener una ADU o JADU en su propiedad; para muchas personas, les brinda flexibilidad en su presupuesto o una oportunidad de aumentar sus ahorros. Nuestra Calculadora de ADU puede ayudarlo a estimar cuánto ingreso por alquiler podría generar su nueva unidad. Tenga en cuenta que muchas ubicaciones no permiten que las ADU se alquilen por menos de 30 días a la vez; confirme con el personal de planificación local de su comunidad.
¿Cuánto cuesta diseñar una ADU?
Los costos de diseño cubren el trabajo de su arquitecto o diseñador y pueden incluir o no ingeniería, topografía y otros servicios profesionales necesarios para prepararse para obtener los permisos. En conjunto, estos servicios pueden representar alrededor del 10 % del presupuesto total de su proyecto; el monto exacto depende de los detalles de su propiedad y proyecto. Consulte la página Presupuesto y finanzas para obtener más detalles.
¿Cuánto cuesta obtener permisos para una ADU?
Las ADU pueden estar sujetas a una variedad de tarifas por parte del gobierno local, el estado y otras agencias. Algunas tarifas se basan en los detalles del proyecto, mientras que otras son fijas. El monto total depende en gran medida de su propiedad y sus planes, pero es muy probable que el personal local pueda brindarle un estimado una vez que tenga una buena idea de los detalles de su proyecto. Consulte la página de Presupuesto y Finanzas, nuestra Calculadora de ADU y nuestro Libro de trabajo de ADU para obtener más detalles.
Diseño
¿Cuál es la diferencia entre una ADU construida en el sitio y una prefabricada o fabricada?
Construcción en el sitio/Tradicional: una ADU construida de manera tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y su propiedad y se construye en el sitio (“construcción tradicional”). Esta opción permite una gran cantidad de personalización y la realización de cambios menores durante el proceso de construcción.
Prefabricadas/panelizadas/modulares: estas unidades ADU se construyen parcialmente o en su mayor parte en una fábrica y luego se envían a su sitio para ensamblarlas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en su tarifa (“llave en mano”), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción en el sitio (por ejemplo, colocar los cimientos, conexiones de servicios públicos, etc.). Otras veces, necesitará contratar a profesionales adicionales para que lo ayuden.
Obtenga más información en nuestro seminario web sobre ADU prefabricadas y fabricadas .
¿Cómo encuentro un arquitecto, diseñador o empresa de prefabricados?
La mayoría de los propietarios de viviendas optan por trabajar con algún tipo de profesional de diseño para planificar su ADU y ayudar durante todo el proceso. Contratar a un profesional al principio del proceso suele ser clave para que su ADU sea aprobada rápidamente, se gestione de manera eficiente y se construya de manera rentable. La experiencia relevante y la idoneidad serán fundamentales.
Hay distintos tipos de diseñadores, que pueden ser arquitectos, constructores, “diseñadores”, empresas de diseño y construcción o empresas de construcción modular o prefabricada. Si contrata a una persona o equipo local, es probable que comiencen el proceso visitando su hogar y hablando con usted sobre sus ideas y objetivos. Si parece una buena opción, prepararán una propuesta que detalle sus servicios y honorarios. Los profesionales suelen cobrar por una consulta o propuesta inicial.
Tenga en cuenta que si no utiliza un arquitecto autorizado para diseñar su ADU, sus planos deberán estar sellados por un ingeniero autorizado.
Consulte nuestra Lista de proveedores y nuestra Galería de planos estándar para conocer algunas opciones profesionales de diseño. Consulte nuestros Ejercicios para obtener una lista de preguntas que puede hacerle a un posible arquitecto o diseñador, nuestro Glosario para aclarar los términos y nuestro Libro de ejercicios para obtener más detalles.
¿Cuándo muestro mis diseños al personal local?
Una vez que tenga un diseño básico establecido con su arquitecto/diseñador, es una buena idea discutirlo con el personal de Planificación y Construcción para que puedan señalar cualquier problema antes de preparar su solicitud.
Para obtener información de contacto, consulte nuestra página de Contacto .
Este también es un buen momento para comunicarse con las agencias de servicios públicos (agua, alcantarillado, gas, etc.) para preguntar sobre sus requisitos de infraestructura y confirmar las tarifas de conexión y servicio.
¿Cuánto cuesta diseñar una ADU?
Los costos de diseño cubren el trabajo de su arquitecto o diseñador y pueden incluir o no ingeniería, topografía y otros servicios profesionales necesarios para prepararse para obtener los permisos. En conjunto, estos servicios pueden representar alrededor del 10 % del presupuesto total de su proyecto; el monto exacto depende de los detalles de su propiedad y proyecto. Consulte la página Presupuesto y finanzas para obtener más detalles.
¿Existen planes preaprobados que pueda utilizar?
¡Sí! Ayudamos a administrar las galerías de planos de ADU para muchas de nuestras comunidades participantes. Estas galerías cuentan con una galería navegable y filtrable de 50 planos de ADU, muchos de los cuales han sido aprobados previamente por su ciudad o condado. Su ciudad o condado también puede tener una lista de planos aprobados previamente en su sitio web. Busque su galería local o explore la galería estatal general en la página de búsqueda de la Galería de planos de California .
¿Tiene algún recurso sobre el diseño de ADU ecológico?
¡Sí! Consulta esta publicación del blog sobre estrategias de construcción ecológica para unidades de vivienda autónomas en California.
Permiso
¿Existen planes preaprobados que pueda utilizar?
¡Sí! Ayudamos a administrar las galerías de planos de ADU para muchas de nuestras comunidades participantes. Estas galerías cuentan con una galería navegable y filtrable de 50 planos de ADU, muchos de los cuales han sido aprobados previamente por su ciudad o condado. Su ciudad o condado también puede tener una lista de planos aprobados previamente en su sitio web. Busque su galería local o explore la galería estatal general en la página de búsqueda de la Galería de planos de California .
¿Qué permisos se requieren para las ADU y JADU?
Los requisitos de solicitud varían según el lugar donde vivas, pero las solicitudes para una nueva ADU generalmente incluyen:
- Plano del sitio (que muestra las estructuras existentes y propuestas)
- Planos de construcción/arquitectónicos (planos de planta, planos de elevación y detalles)
- Planos estructurales (plano de cimentación, planos de armazón y detalles asociados)
- Otros elementos (cálculos de energía del Título 24, restricción de escritura, formulario de asignación de dirección u otros materiales requeridos por su ubicación)
- Restricción de escritura presentada ante el condado
- Materiales complementarios
Algunos departamentos de planificación locales tienen una lista de verificación específica de requisitos de presentación o solicitud de permiso para ADU que describe toda la documentación y los materiales necesarios que se deben presentar. Las conversiones de espacios habitables existentes suelen requerir menos documentación. Comuníquese con el personal local para obtener información sobre su proceso de solicitud y requisitos específicos.
¿Cuánto cuesta obtener permisos para una ADU?
Las ADU pueden estar sujetas a una variedad de tarifas por parte del gobierno local, el estado y otras agencias. Algunas tarifas se basan en los detalles del proyecto, mientras que otras son fijas. El monto total depende en gran medida de su propiedad y sus planes, pero es muy probable que el personal local pueda brindarle un estimado una vez que tenga una buena idea de los detalles de su proyecto. Consulte la página de Presupuesto y Finanzas, nuestra Calculadora de ADU y nuestro Libro de trabajo de ADU para obtener más detalles.
¿Existen problemas de agua o alcantarillado que debería considerar?
Algunas ciudades pueden exigir a los propietarios de viviendas que aumenten el servicio o los medidores para cumplir con los requisitos de capacidad. Consulte con el personal local de Planificación y Construcción para obtener más información sobre los requisitos locales para los servicios públicos.
¿Puede detenerse mi ADU debido a otros problemas de incumplimiento en mi propiedad?
En la mayoría de los casos, la ley estatal ya no permite que las ciudades y los condados hagan comentarios sobre cuestiones de zonificación preexistentes que no estén relacionadas con la ADU. Por ejemplo, no debería recibir comentarios sobre la reparación de la casa principal o de una cerca que no estén relacionadas con la ADU, a menos que exista un problema evidente de seguridad pública.
¿Cuáles son los aspectos que debo tener en cuenta si mi propiedad utiliza un sistema séptico?
Si tiene un sistema séptico, es importante asegurarse con su agencia local de que tiene capacidad séptica para agregar una unidad adicional de vivienda (ADU) o una unidad adicional de vivienda (ADU) secundaria con la cantidad deseada de habitaciones antes de avanzar con los planes para su proyecto. Actualizar un sistema séptico puede ser costoso o desafiante, y es bueno evaluar las necesidades realistas de antemano. Obtenga más información sobre los sistemas sépticos en nuestra publicación de blog detallada sobre el tema aquí . Puede hacerlo comunicándose con su agencia local:
- Para el condado de Sonoma, comuníquese con Permit Sonoma Well & Septic en PermitSonoma-Well-Septic@sonoma-county.org o al (707) 565-2849.
- Para el condado de Napa, comuníquese con la División de Salud Ambiental del condado de Napa en Environmental@countyofnapa.org o al (707) 253-4417.
Si actualmente no tiene capacidad séptica para su proyecto de ADU y no desea actualizar el sistema, consulte con el departamento de planificación local sobre la posibilidad de un "cambio de dormitorios", que le permite realizar cambios de construcción en un dormitorio existente en la residencia principal para convertirlo en un espacio que no sea un dormitorio (por ejemplo, una oficina) y luego utilizar la capacidad séptica recientemente liberada para su ADU. Nuevamente, si esto es posible o no para usted depende de su jurisdicción local y de los detalles específicos de su propiedad.
¿Qué es el Título 24 y cómo afecta mi proyecto de ADU?
El Título 24 regula la eficiencia energética mínima para las nuevas construcciones en California. Por ejemplo, estas normas dictan cuánto aislamiento se requiere y los tipos de artefactos de iluminación que se pueden utilizar. Todas las nuevas unidades de vivienda autónomas deberán demostrar el cumplimiento del Título 24, lo que generalmente requiere la contratación de un consultor y suele costar menos de $500. Para leer una publicación detallada del blog sobre el Título 24, lea aquí . En algunos casos, como las unidades de vivienda autónomas de nueva construcción, es posible que deba agregar paneles solares para cumplir con las normas. Para obtener una lista de consultores del Título 24, consulte nuestro Registro de proveedores .
¿Cuáles son los requisitos solares para las ADU?
Las unidades ADU de nueva construcción están sujetas al requisito del Código de Energía de proporcionar paneles solares si la unidad es una unidad ADU independiente, no fabricada y de nueva construcción. Según la Comisión de Energía de California (CEC), los paneles se pueden instalar en la unidad ADU o en la unidad de vivienda principal. Las unidades ADU que se construyen dentro de un espacio existente o como una ampliación a viviendas existentes, incluidas las ampliaciones independientes en las que un edificio independiente existente se convierte de un espacio no residencial a uno residencial, no están sujetas al requisito del Código de Energía de proporcionar paneles solares.
Consulte a la CEC sobre este asunto. Para obtener más información, visite el sitio web de la CEC . Puede enviar sus preguntas por correo electrónico a: title24@energy.ca.gov o comunicarse con la línea directa de estándares de energía al 800-772-3300. Los memorandos de la CEC también se pueden encontrar en el sitio web del HCD .
Para obtener información importante para los propietarios que estén pensando en utilizar energía solar, consulte la Guía de protección del consumidor de energía solar de California de la Comisión de Servicios Públicos de California (CPUC).
¿Cómo afecta la SB-9 mi capacidad para construir una ADU?
Uso de la SB-9 para dividir un lote y construir viviendas adicionales según las condiciones específicas de la propiedad y el proyecto propuesto. A continuación, se incluye información de fondo sobre la SB-9 para revisar y, desde aquí, le recomendamos que hable directamente con la ciudad para obtener más información específica sobre su propiedad y cómo la ciudad está aplicando la SB-9 a partir de ahora. Puede encontrar información en esta publicación del blog de Maxable. También puede consultar la hoja informativa sobre la SB-9 del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de California . Por último, puede ver el seminario web de Casita Coalition sobre la SB-9 .
Tengo una ADU no permitida en mi propiedad, ¿qué debo hacer?
R: Cada jurisdicción local tiene un proceso y protocolo de cumplimiento del código diferente con respecto a las ADU no permitidas. Muchas jurisdicciones se centran en un enfoque colaborativo para ayudar a los propietarios a poner sus ADU a la altura de la normativa. La ley estatal exige que las jurisdicciones locales proporcionen a los propietarios hasta 5 años para poner una unidad a la altura de la normativa si la jurisdicción local no determina que existe un problema de salud o seguridad con la unidad no permitida. Hasta el momento, según nuestra experiencia, la mayoría de las jurisdicciones determinan que existe un problema de salud o seguridad, por lo que aún no hemos visto que se aplique esta demora en la aplicación. Para obtener información más detallada, recomendamos ver este seminario web a pedido de la Coalición Casita sobre las ADU no permitidas .
Construcción
¿Cuál es la diferencia entre una ADU construida en el sitio y una prefabricada o fabricada?
Construcción en el sitio/Tradicional: una ADU construida de manera tradicional se diseña y construye específicamente según sus preferencias y su propiedad y se construye en el sitio (“construcción tradicional”). Esta opción permite una gran cantidad de personalización y la realización de cambios menores durante el proceso de construcción.
Prefabricadas/panelizadas/modulares: estas unidades ADU se construyen parcialmente o en su mayor parte en una fábrica y luego se envían a su sitio para ensamblarlas. A veces, la empresa incluirá todos los servicios en su tarifa (“llave en mano”), incluida la ayuda con los permisos y todas las tareas de construcción en el sitio (por ejemplo, colocar los cimientos, conexiones de servicios públicos, etc.). Otras veces, necesitará contratar a profesionales adicionales para que lo ayuden.
Obtenga más información en nuestro seminario web sobre ADU prefabricadas y fabricadas .
Soy un proveedor interesado en ser agregado a su registro de proveedores. ¿Qué debo hacer?
¡Nos alegra mucho que esté interesado en formar parte del registro de proveedores de nuestra organización sin fines de lucro!
Actualmente, aceptamos propuestas de constructores/contratistas generales, arquitectos/diseñadores, empresas de prefabricados e ingenieros a través de nuestra página aquí . Revise las instrucciones detalladas en la página web y, si tiene alguna pregunta, no dude en hacérnosla saber. Si pertenece a otro tipo de proveedor, no dude en compartir el nombre de su empresa, su sitio web y su información de contacto con nosotros, así como su tipo de proveedor, y lo agregaremos a nuestra lista para que podamos volver a consultarlo cuando aceptemos su tipo de proveedor para el registro.
Si usted es un diseñador, arquitecto o una empresa de prefabricados interesado en ser agregado a nuestro Programa de Planos Estándar ADU de Napa Sonoma, regístrese en nuestra lista de espera aquí .
¿Cuánto costará construir una ADU?
Nuestra calculadora de ADU es un excelente punto de partida para elaborar un presupuesto. Proporciona una estimación aproximada de los costos y los ingresos y le ayudará a comprender cómo las decisiones pueden afectar su presupuesto a lo largo del tiempo. En general, es útil evitar tener un presupuesto total fijo en la cabeza mientras explora sus opciones. El costo de construir una ADU suele oscilar entre $30,000 para una JADU de conversión interior simple, hasta $400,000+ para una ADU independiente grande con acabados de alta gama en un lote en la ladera. El costo por pie cuadrado es una buena forma de estimar, aunque esto también puede variar: un valor aproximado que puede utilizar es $400-700 por pie cuadrado para la construcción y otros costos (diseño, tarifas, etc.), según su diseño y los materiales que elija.
Consulte más detalles sobre los costos (incluidos el diseño, los permisos y la construcción) en nuestro Manual de ADU . Consulte también nuestra publicación de blog sobre 5 costos ocultos .
¿Cómo encuentro un contratista?
Si no utiliza una empresa de diseño y construcción, deberá encontrar un contratista que se haga cargo de la fase de construcción de su ADU.
Primero, solicitará ofertas. Consulte nuestro Manual de trabajo para obtener más detalles sobre lo que desea ver en una oferta, qué otra documentación recopilar de los posibles contratistas y qué buscar en los candidatos a presentar ofertas. Deberá obtener al menos tres ofertas para comparar. Los costos de construcción típicos para unidades de vivienda unifamiliares nuevas e independientes oscilan entre $400 y $700 por pie cuadrado a partir de julio de 2024.
Cuando tenga ofertas, puede comenzar a seleccionar a su contratista. Consulte nuestro Manual de trabajo para obtener más detalles sobre cómo comparar ofertas y elegir la mejor opción para usted.
Consulte nuestro Registro de Proveedores .
Antes de contratar a un contratista, asegúrese de comprobar su licencia y seguro y, cuando le presenten un contrato, revise todo con atención. Consulte nuestro Manual de trabajo para obtener más detalles.
¿Cómo puedo mantener bajos los costos de construcción?
Los costos de construcción de su segunda unidad variarán significativamente dependiendo de las preferencias personales, las condiciones del sitio, la ubicación y muchos otros factores.
Tamaño: A pesar de lo que muchos piensan, las unidades de vivienda unifamiliares más pequeñas pueden costar casi lo mismo que las más grandes. Muchos costos, como los de los cimientos, la cocina y el baño, solo aumentan levemente en el caso de las unidades de vivienda unifamiliares más grandes. Los costos de la cocina oscilan entre $25 000 y $50 000, y cada baño oscila entre $15 000 y $25 000.
Tipo: Las construcciones nuevas, tanto independientes como adosadas, suelen ser las más caras. Las reformas de garajes no son mucho más baratas que las construcciones nuevas, si es que lo son. Las reformas de espacios interiores (sótanos o de otro tipo) suelen ser las más baratas.
Otros factores que afectan el costo:
- Calidad de los trabajos de acabado interior y comodidades.
- Forma arquitectónica y detalles
- Alcance de las actualizaciones de servicios públicos, estructurales, mecánicas, eléctricas y de plomería requeridas
- Mejoras necesarias en el sitio (aceras, alcantarillado y agua)
- Si se requieren rociadores
- Complejidad del lote (pendiente, árboles, fallas, etc.)
¿Cuanto tiempo dura la construcción?
La construcción tradicional demora entre 6 y 12 meses, aunque esto varía según las particularidades del proyecto. Las etapas de la construcción incluyen:
- Preparación del sitio: 1-2 meses
- Fundación: 1 mes
- Paredes, techo, puertas: 1-2 meses
- Fontanería y electricidad: 1-2 meses
- Aislamiento y paneles de yeso: ½-1 mes
- Instalaciones y acabados: 1-2 meses
- Toques finales: ½-2 meses
¿Cuáles son mis responsabilidades durante la construcción?
Si bien su contratista dirigirá el proceso de construcción, usted tendrá las siguientes responsabilidades:
- Manténgase en contacto con su contratista y establezca un cronograma para registrarse.
- Camine periódicamente por el área de construcción para supervisar la calidad del trabajo y asegurarse de que el trabajo esté progresando de la manera esperada.
- Esté preparado para tomar decisiones sobre los detalles (artefactos de iluminación, electrodomésticos y otros materiales) de manera oportuna para que su contratista pueda cumplir con el cronograma.
- Cumpla con el contrato que aceptó, incluidos los cambios descritos específicamente en un formulario de orden de cambio.
- Aunque su contratista generalmente organizará las inspecciones requeridas de la ciudad o de los servicios públicos, es su responsabilidad como propietario de la propiedad asegurarse de que las inspecciones se realicen según lo requerido.
Alquiler y mudanza
¿Qué pasa con el dinero que podría ganar alquilando la ADU?
Los ingresos por alquiler son uno de los principales beneficios de tener una ADU o JADU en su propiedad; para muchas personas, les brinda flexibilidad en su presupuesto o una oportunidad de aumentar sus ahorros. Nuestra Calculadora de ADU puede ayudarlo a estimar cuánto ingreso por alquiler podría generar su nueva unidad. Tenga en cuenta que muchas ubicaciones no permiten que las ADU se alquilen por menos de 30 días a la vez; confirme con el personal de planificación local de su comunidad.
¿Cuándo estará lista mi ADU para mudarme?
Una vez que se complete la inspección final, su unidad de vivienda unifamiliar estará lista para mudarse. Asegúrese de que los servicios públicos estén configurados, se haya establecido una dirección y se hayan realizado otros preparativos. Consulte la página Alquiler y mudanza para conocer más responsabilidades de ser propietario.
¿Qué necesito saber para convertirme en propietario?
Alquilar una unidad de vivienda adicional conlleva muchas responsabilidades, entre ellas, comprender las leyes de vivienda locales y estatales, firmar un contrato de arrendamiento, encontrar y gestionar un inquilino y mantener una propiedad de alquiler. Es importante comprender las leyes, ya que pueden afectar aspectos como futuros aumentos de alquiler, cambios de uso a lo largo del tiempo, desalojo de inquilinos y mudanza de familiares a la unidad. Los grupos de Vivienda Justa en Napa y Sonoma han recomendado varios libros de Nolo Press como una buena fuente para comprender los derechos y responsabilidades. Como mínimo, sugieren First Time Landlord y The California Landlord's Law Book: Rights & Responsibilities.
¿Se puede utilizar una ADU o JADU como alquiler a corto plazo o vacacional?
No. Las propiedades del condado de Napa y Sonoma con unidades de vivienda unifamiliares y unidades de vivienda unifamiliares deben presentar una restricción en la escritura en la que se acuerde que la unidad no se utilizará para alquileres a corto plazo (menos de 30 días). Esto desalienta la publicación de unidades de vivienda unifamiliares en sitios web populares como Airbnb y VRBO y las promueve como un medio para aumentar el stock de viviendas para las diversas necesidades de los residentes del condado.
