Những người ở Maxable đã cùng nhau tạo nên một điều tuyệt vờibài đăng trên blog về chủ đề này và chúng tôi sẽ chia sẻ những phần có liên quan nhất tại đây:
ADU đang tăng vọt về mức độ phổ biến kể từ khi California thông qua các quy định mới, thân thiện hơn vào năm 2020. Nếu bạn muốn cho thuê căn hộ của bà, lợi nhuận đầu tư sẽ rất lớn. Nếu bạn đang có kế hoạch cho một thành viên gia đình ở, chi phí ADU cho khoản thanh toán khoản vay hàng tháng thường nhỏ hơn nhiều so với tiền thuê một căn hộ có kích thước tương tự.
Nhưng ADU là khoản đầu tư đáng kể. Và một số chi phí có thể gây bất ngờ lớn, ngay cả khi bạn đã có kinh nghiệm cải tạo nhà trước đó.
Chúng tôi không muốn bạn bị bất ngờ! Sau đây là 5 chi phí ẩn của ADU mà bạn cần lưu ý khi lập kế hoạch cho căn hộ của mình.
1. Các ADU lớn hơn 750 feet vuông phải trả phí phát triển và phí tác động.
Phí phát triển và phí tác động là gì? Đây là những khoản phí hỗ trợ cải thiện, dịch vụ và tiện ích công cộng. Hầu như mọi công trình đều phải trả phí này vào một thời điểm nào đó. Nhưng nhờ có luật mới, bạn có thể tránh phải trả phí D&I bằng cách giữ cho ADU của mình dưới 750 feet vuông.
Đây là con số quan trọng cần nhớ, vì tiểu bang quy định bất kỳ ai có nhà ở gia đình đơn lẻ đều có thể xây dựng ADU rộng 800 foot vuông. Mọi người tập trung vào "800", nhưng 50 foot vuông thêm vào có thể làm tăng chi phí ADU của bạn lên hàng nghìn đô la phí D&I.
Nếu ADU của bạn lớn hơn 750 feet vuông, khu vực pháp lý của bạn sẽ tính phí D&I dựa trên mức phí cho ngôi nhà chính của bạn nếu nó được xây dựng vào thời điểm hiện tại. Giá cho mỗi feet vuông là mức phí mà ADU của bạn sẽ bị tính cho mỗi feet vuông.
Một vấn đề nhỏ: rất khó để tìm ra ngôi nhà chính của bạn sẽ bị tính phí bao nhiêu. Quy trình ở nhiều khu vực pháp lý không minh bạch. Vì vậy, hầu hết chủ nhà xây dựng ADU lớn hơn chỉ đợi cho đến khi thành phố xem xét kế hoạch của họ để nhận hóa đơn D&I.
Jared Basler, đồng sáng lập Maxable, khuyên rằng: "Nếu bạn không sẵn sàng trả 10.000 đô la phí D&I, thì đừng xây dựng công trình có diện tích lớn hơn 750 feet vuông".
Vì vậy, nếu bạn đang phân vân giữa 800 và 750 feet vuông và có ngân sách eo hẹp, chúng tôi thực sự khuyên bạn nên chọn diện tích dưới 750 feet vuông. Bạn sẽ ngạc nhiên khi biết mình có thể nhồi nhét bao nhiêu thứ vào một không gian có kích thước như vậy!
2. Hướng mở rộng rất quan trọng!
Đây là điều mà nhiều người không biết. Mở rộng bên hông gara tốn kém hơn nhiều so với mở rộng mặt trước và mặt sau. Tại sao?
Có hai lý do chính:
#1. Hầu hết các gara đều có mái dốc đơn giản. Trong loại kết cấu này, các bức tường bên chịu lực. Để mở rộng qua một bức tường bên, bạn sẽ cần phải gia cố bức tường đó rất nhiều để duy trì sức chịu lực của nó. Mở rộng ra phía trước, nơi có cửa gara, và bạn sẽ không gặp vấn đề đó. Bạn cũng sẽ tiết kiệm được tiền vì đã có một lỗ mở lớn, vì vậy bạn sẽ không phải phá dỡ một bức tường.
Mở rộng ra phía sau của cấu trúc cũng dễ hơn và rẻ hơn so với bên hông. Mặc dù bạn sẽ phải phá dỡ một phần của bức tường, nhưng nó không chịu lực.
#2. Nếu bạn mở rộng sang một bên, bạn sẽ cần thay thế một phần mái hiện có bằng phần mái đầu hồi. Việc này tốn kém hơn về cả vật liệu và nhân công so với việc chỉ mở rộng mái dốc theo cùng một hướng. Để giảm chi phí ADU, hãy thử mở rộng qua phía trước hoặc phía sau.
Một nhà thiết kế ADU giàu kinh nghiệm sẽ có thể đưa ra cho bạn những lựa chọn thông minh nhất.
3. Việc tách riêng các đồng hồ đo tiện ích rất tốn kém.
Nếu bạn định cho thuê ADU của mình, thật tuyệt khi có các tiện ích trên các đồng hồ đo riêng biệt để hóa đơn của người thuê nhà không bị gộp chung với hóa đơn của bạn. Điều này thậm chí còn quan trọng hơn nếu bạn có kế hoạch cho thuê cả ngôi nhà chính và ADU vào một ngày nào đó. Nhưng việc lắp đặt các đồng hồ đo riêng cho các tiện ích có thể làm tăng thêm vài nghìn đô la vào chi phí ADU của bạn. Chỉ riêng một đồng hồ điện riêng biệt có thể tốn 2000-5000 đô la hoặc hơn.
Giải pháp thay thế đơn giản nhất là ước tính chi phí trung bình bổ sung cho các tiện ích của ADU và đưa vào tiền thuê nhà hàng tháng của người thuê nhà. Tuy nhiên, lựa chọn này đi kèm với một số rủi ro. Khi đại dịch buộc mọi người phải làm việc tại nhà vào năm 2020, những chủ nhà cho thuê ADU có bao gồm tiện ích đã thấy hóa đơn tiện ích của họ tăng vọt và phải tự bỏ tiền túi để chi trả khoản tăng này.
Một lựa chọn mới tuyệt vời là lắp đặt đồng hồ đo phụ sau bán hàng sử dụng ứng dụng để hiển thị chính xác lượng nước, điện hoặc khí đốt mà người thuê ADU đang sử dụng. Người thuê sẽ không nhận được hóa đơn riêng từ công ty tiện ích, nhưng bạn sẽ có thể hiển thị dữ liệu cho họ và thêm chi phí phù hợp vào tiền thuê nhà của họ mỗi tháng.
4. Các ADU xây mới phải có tấm pin mặt trời.
Nhiều ADU là cải tạo nhà để xe. Cải tạo nhà để xe không bắt buộc phải có tấm pin mặt trời. Nhưng các công trình xây dựng mới thì phải có. Ngoại lệ duy nhất là nếu địa điểm quá râm mát để tấm pin mặt trời có hiệu quả (thanh tra xây dựng sẽ kiểm tra điều đó).
Tin tốt là vào năm 2021, có khoản tín dụng thuế liên bang 26% cho các tấm pin mặt trời. Ngay cả khi bạn không bắt buộc phải lắp đặt năng lượng mặt trời, thì bây giờ vẫn là thời điểm tốt để tận dụng khoản tín dụng này. Khoản tín dụng này được đảm bảo đến hết năm 2022 nhưng không vượt quá thời hạn đó. Các chi phí liên quan đến việc lắp đặt và bảo trì hệ thống, chẳng hạn như sửa chữa mái nhà, pin lưu trữ và nâng cấp tấm pin điện, cũng có thể đủ điều kiện để được hoàn tiền. Năng lượng mặt trời sẽ giúp giảm hóa đơn tiền điện của ADU, đặc biệt là nếu bạn lắp đặt hệ thống sưởi ấm và làm mát mini-split. Chúng cũng tiết kiệm năng lượng hơn!
6. Chi phí vật liệu có thể thay đổi.
Hàng năm, giá của những thứ như gỗ xẻ, xi măng và thép có thể thay đổi. Ví dụ, vào năm 2020, giá gỗ xẻ dao động mạnh. Chính quyền mới có thể giảm thuế đối với gỗ xẻ Canada, giúp ổn định phần nào. Trong khi đó, bạn có thể làm gì để bảo vệ ngân sách và giảm chi phí ADU?
Mặc dù không có cách nào để kiểm soát giá vật liệu, bạn có thể tham khảo ý kiến nhà thầu về thời gian và biết được tiến độ của mọi việc. Nếu bạn có đủ nguồn tài chính và có bộ bản vẽ xây dựng đầy đủ để nhà thầu xem xét, bạn sẽ ở vị thế tốt nhất để đàm phán với các nhà thầu khác nhau và nhận được giá thầu công bằng cho nhân công và vật liệu. Hãy nhớ rằng, giá thầu của nhà thầu có ngày hết hạn.
Mẹo thưởng!
Luôn luôn thêm 10% vào ngân sách xây dựng như một khoản dự phòng. Đây là lưới an toàn của bạn trong trường hợp có điều gì bất ngờ xảy ra trong quá trình xây dựng - hoặc nếu bạn muốn nâng cấp lên loại gạch tuyệt đẹp mà bạn đã thèm muốn!
Con đường chắc chắn nhất để có được sự an tâm là thuê một nhà thiết kế và nhà thầu chung có kinh nghiệm về ADU. Các quy định năm 2020 vẫn còn xa lạ với nhiều nhà quy hoạch đô thị, đặc biệt là kể từ khi đại dịch làm gián đoạn hoạt động kinh doanh như thường lệ. Các kế hoạch ADU phản ánh và ghi chú đầy đủ các luật mới có nhiều cơ hội nhất để tiến hành nhanh chóng thông qua quy trình đệ trình của thành phố. May mắn thay, tại Maxable, chúng tôi có một mạng lưới đầy đủ các chuyên gia ADU đã nghiên cứu các quy định và có hàng trăm dự án ADU trong tay.
Các nhà thầu hiểu rõ luật sẽ không cố gắng làm những việc như nối hệ thống ống nước ADU vào hệ thống ống nước của ngôi nhà chính—không được phép kể từ năm 2020. Một chủ nhà có nhà thầu sắp làm điều đó đã gọi cho chúng tôi để kiểm tra trước khi quá muộn!
ADU là khoản đầu tư tuyệt vời. Thiết kế và xây dựng chúng có thể là một trải nghiệm tuyệt vời, miễn là bạn làm việc với một nhóm có thể phát hiện ra các chi phí ẩn và giúp bạn tận dụng tối đa ngân sách của mình!
