Bởi Scott Johnson, Chuyên gia ADU @ Trung tâm ADU Napa Sonoma & Nhà sáng lập, Pocket Housing LLC
Với sự gia tăng mức độ phổ biến của các đơn vị nhà ở phụ trợ, nhiều người đang nghĩ đến tiềm năng xây dựng ADU khi xem xét bất động sản mới để mua. Ở đây, chúng tôi cung cấp cho bạn một số mẹo hàng đầu về những điều cần lưu ý khi mua bất động sản mới, với mục tiêu tối đa hóa tiềm năng của ADU.
Đối với tất cả các loại ADU:
– Đủ điều kiện để xây dựng ADU và/hoặc ADU Junior: Sử dụng Công cụ tra cứu địa chỉ của chúng tôi để kiểm tra xem bất động sản có đủ điều kiện để xây dựng ADU và/hoặc ADU Junior hay không. Hầu hết sẽ đủ điều kiện! Trước khi đưa ra quyết định cuối cùng về một bất động sản, bạn cũng nên kiểm tra lại ba lần với chính quyền địa phương.
– Quy định của ADU địa phương: Hãy xem trang Quy định của ADU địa phương trên trang web của chúng tôi để tìm hiểu thêm về các sắc lệnh cụ thể của khu vực pháp lý sẽ quản lý việc xây dựng ADU của bạn trên một bất động sản nhất định. Một số khu vực pháp lý có các quy định địa phương “ủng hộ ADU” hơn các khu vực khác; ví dụ, một số khu vực có mức phí thấp hơn hoặc cho phép kích thước ADU tối đa lớn hơn, v.v. Ngoài ra, một số khu vực sẽ khó xây dựng hơn, chẳng hạn như Khu vực ven biển, nơi có nhiều quy định hơn có thể hạn chế việc xây dựng của bạn.
– Việc đóng giao dịch phụ thuộc vào kết quả cuộc họp với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương: Tùy thuộc vào bất động sản bạn tìm được và thỏa thuận bạn đạt được với người bán, hãy trao đổi với đại lý bất động sản của bạn về khả năng việc đóng giao dịch đối với bất động sản bạn đang cân nhắc mua phụ thuộc vào việc có cuộc họp trước khi nộp đơn với cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để bạn có thể yên tâm về môi trường pháp lý.
– Ngôi nhà mới nhất có thể: Ngôi nhà mới nhất mà bạn có thể tìm thấy, đặc biệt là đối với việc cải tạo gara, cải tạo nội thất hoặc ADU Junior, đơn giản vì nó sẽ được cách nhiệt tốt hơn và có nhiều tiện nghi hiện đại hơn (như bảng điện) có thể chịu được việc chuyển đổi không gian thành ADU hoặc ADU Junior . Điều này cũng sẽ giảm thời gian xây dựng, cho phép bạn đưa ADU ra thị trường sớm hơn và thu tiền thuê (ROI!) sớm hơn.
– Xem xét các yếu tố chi phí chung: Hãy ghi nhớ các yếu tố chi phí được nêu trong hội thảo trên web về Tòa nhà ADU của chúng tôi, như “một bức tường ướt”, tùy chọn chia sẻ tiện ích, sự thuận tiện khi có lối vào bên ngoài riêng cho đơn vị thứ hai và sự riêng tư giữa các đơn vị;
– Không có hệ thống tự hoại: Lý tưởng nhất là một bất động sản không có hệ thống tự hoại — nếu hệ thống tự hoại hiện tại không có khả năng thêm ADU, việc này có thể khó khăn và tốn kém.
– Gần trạm trung chuyển hoặc khu vực pháp lý không yêu cầu đỗ xe: Hãy tìm một bất động sản trong phạm vi 1/2 dặm tính từ trạm trung chuyển nếu có thể — điều này giúp tránh nhu cầu phải đỗ xe bổ sung ở hầu hết các khu vực pháp lý. (Mặc dù lưu ý rằng một số khu vực pháp lý không yêu cầu đỗ xe bổ sung).
– Bao gồm ngân sách ADU ước tính trong kế hoạch tài chính của bạn cho bất động sản mới: Và tất nhiên, khi nghĩ đến việc tài trợ cho việc mua bất động sản mới của bạn, hãy cân nhắc cả ngân sách ước tính cho việc xây dựng ADU của bạn nữa. Bạn có thể tìm hiểu thêm về việc tài trợ cho ADU của mình từ hội thảo trực tuyến theo yêu cầu của chúng tôi về chủ đề này.
Đối với ADU tách rời hoặc gắn liền, hãy tìm:
– Địa điểm bằng phẳng: Địa điểm bằng phẳng hoặc nếu có độ dốc, ADU sẽ cao hơn ngôi nhà. Nhưng lưu ý rằng nên tránh bất kỳ độ dốc/sườn đồi quá lớn nào – điều này khiến việc xây dựng khó khăn hơn và tốn kém hơn.
– Đủ không gian, tính đến các khoảng lùi & lối đi có thể có: Có đủ không gian trên lô đất sau khi tính đến các khoảng lùi (và đảm bảo rằng bạn thực sự biết ranh giới thực sự của bất động sản nằm ở đâu). Lưu ý, đối với một số khu vực pháp lý, ADU kèm theo phải tuân theo các khoảng lùi của ngôi nhà chính, không phải theo quy tắc chung về khoảng lùi bên hông và phía sau 4 feet được thiết lập theo luật tiểu bang California năm 2020. Ngoài ra, hãy đảm bảo rằng bạn biết về bất kỳ lối đi cụ thể nào của bất động sản hoặc các đặc điểm khác như lạch hoặc suối có thể yêu cầu khoảng lùi hoặc ảnh hưởng đến vị trí đặt ADU.
– Dễ dàng tiếp cận để xây dựng trên bất động sản: Sân bên rộng rãi hoặc lối vào địa điểm xây dựng ADU tiềm năng: Đầu tiên là để phục vụ cho thiết bị xây dựng, thứ hai là cho phép người thuê dễ dàng ra vào, cũng như có thể di chuyển đồ đạc và các vật dụng lớn ra vào mà không gặp vấn đề gì.
– Dễ dàng tiếp cận đối với nhà lắp ghép/mô-đun: Nếu quan tâm đến nhà lắp ghép/mô-đun ADU, hãy đảm bảo có đủ lối ra vào để xe tải lớn có thể đi qua sân bên (với khoảng sáng gầm 14 feet) hoặc không có đường dây điện, cây cối và các vật cản trên cao khác khiến việc sử dụng cần cẩu để nâng một đơn vị vào đúng vị trí không khả thi.
– Tiếp cận năng lượng mặt trời: Tiếp cận năng lượng mặt trời tốt (tức là mái dốc hướng về phía nam và không có nhiều cây). Năng lượng mặt trời có thể cần thiết cho một ADU tách biệt và bạn cũng có thể lắp đặt một hệ thống đủ lớn để cung cấp điện cho toàn bộ tài sản.
– Tránh HOA: Tránh các Hiệp hội chủ nhà (HOA). Mặc dù theo luật tiểu bang, ADU có thể được xây dựng trong các khu phát triển có HOA, một số vẫn đang phản đối và có thể gây ra rắc rối sau này. Lưu ý rằng theo luật tiểu bang, HOA không thể cấm ADU hoặc JADU, bất kể bất kỳ quy tắc hoặc giao ước hiện hành nào. Tuy nhiên, HOA có thể đặt ra các hướng dẫn thiết kế hợp lý cho ADU và JADU.
– Tuổi thọ của ngôi nhà hiện tại & hệ thống điện, v.v.: Đối với ADU liền kề hoặc tách biệt, tuổi thọ của ngôi nhà chính không quan trọng, nhưng lưu ý rằng nếu ngôi nhà đã cũ, bạn có thể phải nâng cấp bảng điện và hệ thống cấp nước để có thể hỗ trợ ADU.
– Sân rộng: Lý tưởng nhất là sân đủ rộng hoặc được bố trí sao cho cả ngôi nhà chính và ADU đều có không gian sân riêng tư.
Đối với ADU chuyển đổi gara, hãy tìm kiếm:
– Cấu trúc mới hơn: Có thể là nhà để xe mới nhất hoặc nhà để xe tách biệt trong tình trạng tốt. Tìm những ngôi nhà có nhà để xe mới hơn, ít có khả năng cần nâng cấp tốn kém để đưa chúng lên theo quy định cho không gian sống (ví dụ, nền móng mới, v.v.).
– Cấu trúc lớn hơn: Nhìn chung, một gara lớn hơn sẽ tốt hơn. Một gara hai ô tô thường có diện tích khoảng 440sf, trừ đi bất kỳ phần nào bạn tạo ra cho máy giặt, máy sấy và không gian tiện ích. Tất nhiên, với diện tích dưới 500sf, nó có thể được chuyển đổi thành JADU NẾU đó là một gara liền kề, tạo cơ hội cho một ADU lớn hơn ở sân sau (theo luật tiểu bang năm 2020, hầu hết các bất động sản đều đủ điều kiện để xây dựng cả 1 ADU và 1 JADU).
– Khoảng không phía trên đủ: Khoảng không phía trên tốt (hơn 8 feet) trong gara để xây dựng sàn và vẫn có đủ khoảng không phía trên mà không cần phải thiết kế lại mái nhà (tức là di chuyển giàn hoặc điều chỉnh khung mái).
Đối với ADU chuyển đổi nội thất hoặc ADU Junior, hãy tìm kiếm:
– Đủ không gian hiện có để chuyển đổi: Những ngôi nhà có không gian nội thất rộng rãi mà bạn có thể dễ dàng chuyển đổi một phần thành Junior ADU hoặc ADU
– Khả năng cải tạo không gian tầng trệt: Nhà một tầng, hoặc nhà nhiều tầng có phòng ở tầng trệt có thể cải tạo được.
– Dễ dàng ra vào bên ngoài: Tìm một căn phòng góc gần sân bên hoặc một căn phòng hướng ra đường (để cung cấp lối đi/lối ra bên ngoài cho người thuê).
– Tùy chọn thiết kế “một bức tường ướt”: Tối đa hóa khả năng thiết kế “một bức tường ướt”. Nói cách khác, hãy làm việc với nhà thiết kế của bạn để giữ hệ thống ống nước cho nhà bếp và phòng tắm cho cả ADU/JADU và nơi ở chính trong một bức tường chung. Điều này có thể đơn giản hóa hệ thống ống nước đáng kể, do đó giúp giảm chi phí. Lưu ý rằng bạn không có khả năng tìm thấy phòng ngủ có chung bức tường ướt với nhà bếp nhưng bạn có thể tìm thấy phòng có chung bức tường ướt với phòng tắm. Hãy chú ý xem bồn rửa/vòi sen và cống thoát nước nằm ở phía nào của phòng tắm. Một số phòng tắm có hai bức tường ướt, nhưng nếu mọi thứ thẳng hàng ở một bên phòng tắm thì đó là bằng chứng tốt cho thấy bên nào 'ướt'.
– Đảm bảo việc chuyển đổi sẽ đáp ứng các yêu cầu về kích thước tối thiểu: Đảm bảo không gian đủ lớn để chuyển đổi và vẫn là không gian sinh sống hợp pháp, khác nhau tùy theo khu vực pháp lý. Đối với hầu hết các khu vực pháp lý, diện tích này là 150sf hoặc 225sf.
– Hãy nghĩ đến không gian cho cửa ra vào, cửa sổ, lỗ thông hơi, v.v.: Một ngôi nhà tương đối hiện đại sẽ có cửa sổ đủ lớn để thoát hiểm, nhưng hãy đảm bảo rằng vẫn có đủ không gian cho cửa sổ, lối thoát hiểm, ánh sáng và lỗ thông hơi sau khi bạn lắp cửa bên ngoài vào không gian đó.
– Nghĩ về không gian sống thực sự nhỏ: Lưu ý rằng việc cải tạo nội thất có thể khó khăn hơn so với cải tạo gara vì thường có ít không gian hơn để làm việc, trừ khi bạn đang cải tạo không gian chung (như phòng làm việc, phòng sinh hoạt chung hoặc phòng lớn khác). Nếu nghiêm túc cân nhắc cải tạo nội thất thay vì cải tạo gara, bạn nên xem các thiết kế, bài đăng trên blog, v.v. liên quan đến việc sống trong không gian nhỏ hơn khoảng 200sf ngay từ đầu.
Lưu ý: Các mẹo trong bài đăng trên blog này là thông tin, không phải lời khuyên về quyết định mua bất động sản cụ thể và không đầy đủ. Hãy tham khảo ý kiến của các chuyên gia phù hợp như khu vực pháp lý địa phương, đại lý bất động sản của bạn và các chuyên gia về bất kỳ quyết định cuối cùng nào.
