Bởi Kathryn Reed cho Tạp chí Kinh doanh North Bay
Ngày 2 tháng 1 năm 2023
BÀI VIẾT ĐẦY ĐỦ: https://www.northbaybusinessjournal.com/article/article/appeal-of-san-francisco-north-bay-granny-flats-grows-but-challenges-to-b/?artslide=0
Nhà dành cho bà đã phát triển từ nơi ở tạm thời cho người thân lớn tuổi để sống những ngày cuối đời thành nơi ở phong cách có thể giành được giải thưởng về kiến trúc và thiết kế.
Những căn hộ này không còn chỉ dành cho một nhóm tuổi nhất định nữa. Đó là vì ngoài việc mọi người xây dựng các căn hộ phụ trợ cho gia đình, chúng còn được xây dựng như một nguồn thu nhập cho chủ sở hữu.
Ash Notaney và Debbie Rossotti đã thay đổi quyết định khi họ đang xây dựng một đơn vị nhà ở phụ trợ tại Agua Caliente ở Quận Sonoma chưa hợp nhất.
Cư dân toàn thời gian của San Francisco đã mua bất động sản này vào mùa thu năm 2020 với ý định xây dựng một ADU để đi kèm với cabin gỗ rộng 700 foot vuông đã có trên mẫu đất này. Kế hoạch là cho thuê.
"Cuối cùng chúng tôi đã yêu tòa nhà này và đây sẽ là ngôi nhà mãi mãi của chúng tôi", Notaney nói với tờ Journal. Trước khi điều đó có thể xảy ra, họ cần đưa con cái mình đến trường.
Hiện tại, ngôi nhà hình chữ A hai tầng rộng gần 1.000 feet vuông này đang được cho các y tá du lịch và những người tương tự thuê — bất kỳ ai ở lại 30 ngày hoặc lâu hơn để tuân thủ luật của quận về cho thuê ngắn hạn.
Ngôi nhà hai phòng ngủ có phòng tắm đầy đủ ở mỗi tầng. Nó đi kèm với một nhà bếp hoàn chỉnh, cầu thang xoắn ốc và các tiện nghi nâng cấp. Rossotti không chia sẻ chi phí xây dựng của nó. Notaney cho biết trong suốt quá trình này, các nhà quy hoạch của Quận Sonoma đã giúp cắt giảm thủ tục hành chính.
“Chúng tôi đã cải tạo toàn bộ khu đất và thêm một hồ bơi. Có một khu vực ngồi ngoài trời và hố lửa để có không gian chung (cho hai ngôi nhà). Đường lái xe có thể chứa bốn chiếc ô tô cạnh nhau để mỗi khu đất có thể có hai chiếc ô tô”, Notaney cho biết.
Quá trình cấp phép cần được trợ giúp
Để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở tại California, các nhà lập pháp tiểu bang và địa phương đã bãi bỏ đáng kể các thủ tục hành chính rườm rà để cho phép chủ nhà xây dựng nơi ở thứ hai trên một bất động sản.
“Luật mới khiến ADU hấp dẫn hơn đối với chủ nhà vì quy trình xem xét đơn đăng ký trở nên hợp lý hơn. ADU phải chịu sự xem xét của bộ, giảm phí tác động đến tòa nhà, giảm yêu cầu về bãi đậu xe và khoảng lùi, và không còn yêu cầu chủ sở hữu phải cư trú tại các địa điểm cho đến ngày 1 tháng 1 năm 2025”, Erin Morris, giám đốc phát triển cộng đồng của Vacaville giải thích.
Mong muốn khuyến khích xây dựng ADU trên toàn tiểu bang đang được thúc đẩy như một cách để giải quyết tình trạng thiếu nhà ở ngày càng gia tăng của tiểu bang.
Renee Schomp, giám đốc Trung tâm ADU Napa Sonoma, cho biết: “Tiểu bang thấy rằng chúng ta cần phải hợp lý hóa và cần phải thực hiện những bước lớn hơn để xây dựng ADU như một phần của giải pháp nhà ở”.
Trong 18 tháng qua, tổ chức phi lợi nhuận này đã giúp 550 chủ nhà ở các quận Sonoma và Napa bắt đầu quy trình ADU.
Số lượng đơn vị đang tăng lên
Việc điều chỉnh từng bước một các quy định về xây dựng đang có hiệu quả. Các khu vực pháp lý địa phương đang chứng kiến sự gia tăng trong các đơn xin ADU. Vào năm 2017, một luật của tiểu bang đã yêu cầu các khu vực pháp lý nới lỏng các yêu cầu về ADU và nhiều thành phố và quận đã làm theo bằng cách áp dụng các sắc lệnh ADU của riêng họ.
Sự gia tăng đột biến của ADU ở Santa Rosa không chỉ là kết quả của sự thay đổi luật mà còn là quá trình tái thiết sau vụ cháy Tubbs cùng năm đó.
Trước vụ cháy Tubbs, có 26 ADU ở các khu phố Fountain Grove-Coffee Park. Kể từ vụ cháy, 112 giấy phép ADU đã được cấp cho khu vực đó, với 61 giấy phép đã hoàn thành, theo người phát ngôn của thành phố Kevin King.
Thành phố Napa đã cấp 26 giấy phép ADU vào năm 2021, trong khi 33 giấy phép đã được cấp trong 10 tháng đầu năm nay.
Số lượng của San Rafael cũng đang tăng lên. Alicia Giudice, giám đốc phát triển cộng đồng, cho biết trước năm 2018, thành phố đã phê duyệt khoảng năm ADU mỗi năm. Năm 2018, 27 ADU đã được cấp, trong khi từ năm 2019-21, trung bình 19 giấy phép đã được cấp mỗi năm. Tính đến tháng 10 năm nay, 39 giấy phép đã được ký.
Tại Quận Marin, từ ngày 1 tháng 1 năm 2020 đến tháng 10 năm 2022 đã có 173 giấy phép ADU được cấp.
Manny Bereket, chuyên gia quy hoạch cấp cao của Cơ quan Phát triển Cộng đồng của quận, nói với tờ Journal rằng: "Chúng tôi chưa bao giờ gửi thư từ chối hoặc bác bỏ giấy phép".
Tại Thung lũng Napa, Calistoga đã cấp hai giấy phép ADU vào năm 2019, một giấy phép đã được xây dựng; vào năm 2020, có bảy giấy phép được cấp và một giấy phép đã hết hạn; năm 2021 chứng kiến tám giấy phép và hai giấy phép hoàn thành; trong khi tính đến tháng 10 năm nay, tám giấy phép nữa đã được cấp và tất cả đều đang trong quá trình xây dựng, theo Lauren Clark thuộc Ban Quy hoạch của thành phố.
Các vấn đề và hạn chế
Với thành tích xây dựng nhà chậm hơn tốc độ tăng trưởng dân số, Kế hoạch Nhà ở Toàn tiểu bang California kêu gọi đẩy nhanh việc xây dựng nhà mới trong tám năm tới với mục tiêu là 2,5 triệu ngôi nhà. Kế hoạch này chia nhỏ theo thu nhập của những người mua tiềm năng:
-
643.352 ngôi nhà có thu nhập rất thấp
-
384.910 ngôi nhà thu nhập thấp
-
420.814 ngôi nhà có thu nhập trung bình
-
1.051.177 ngôi nhà có thu nhập trên trung bình
Nhưng ngay cả khi quá trình cấp phép trở nên dễ dàng hơn và các hạn chế về xây dựng được mở rộng, vẫn còn những trở ngại, chẳng hạn như chi phí.
“Khi nói chuyện với nhiều chủ nhà và người nộp đơn tiềm năng, những hạn chế liên quan đến sự gia tăng mạnh về chi phí xây dựng trong hai năm qua và các khoản phí liên quan đến kết nối nước và nước thải. Trong một số trường hợp, người nộp đơn đã nói với chúng tôi rằng chi phí kết nối nước và nước thải lên tới 220.000 đô la. (Sau đó là) phí tác động của khu học chánh và thiếu nhà thầu đủ tiêu chuẩn”, Manny Bereket, nhà quy hoạch cấp cao của Cơ quan Phát triển Cộng đồng Quận Marin, cho biết. “Thông thường, chủ nhà thuê kiến trúc sư và nhà thầu trước khi tiến hành phân tích khả thi hoàn chỉnh chỉ để từ bỏ giấy phép sau khi chúng đã được chấp thuận”.
Chris Craiker, chủ tịch Craiker Architects & Planners tại Napa, không tin rằng các cơ quan có thẩm quyền đang làm mọi cách có thể để đẩy nhanh việc cấp phép ADU.
Craiker cho biết: "Việc thông qua các thành phố và quận vẫn còn chậm. Các thành phố muốn có chúng, nhưng họ lại khiến chúng trở nên khó thực hiện".
Ông lưu ý một số thành phố có hạn chế về nước khiến các đơn vị không thể đạt được,
Ví dụ, Quận Sonoma vào tháng 10 đã thực hiện lệnh cấm khoan giếng mới trong sáu tháng. Và bắt đầu từ năm sau, tất cả các công trình xây dựng mới ở Quận Marin phải hoàn toàn bằng điện.
Craiker nói với tờ Journal rằng: "Mục đích ban đầu là tạo ra nhiều nhà ở cho lực lượng lao động và nhà ở cho những người làm việc trong lĩnh vực nông nghiệp hoặc trong ngành dịch vụ khách sạn. Tôi không thấy điều đó xảy ra".
Điều đó không có nghĩa là công ty của ông không làm việc trên ADU; có khoảng nửa tá dự án như vậy trong danh mục đầu tư của công ty trong năm nay.
Mong muốn xây dựng
Craiker có thể đúng về những người đang sống trong ADU. Mọi người không xây dựng chúng chỉ để người lạ trả tiền thuê nhà.
Paul O'Rear đã bắt đầu quá trình ADU tại bất động sản Rincon Valley của mình ở Santa Rosa vào năm 2021 cho cha mẹ anh, cả hai đều đã 90 tuổi vào năm nay. Hiện tại, họ hài lòng với nơi ở của mình, vì vậy con gái và con rể của ông đang sống trong ngôi nhà rộng gần 1.100 foot vuông, hai phòng ngủ, hai phòng tắm.
Phòng khách và bếp có trần hình vòm, trong đó bếp có mặt bàn bằng đá.
“Phí đấu nối nước và cống rãnh ít hơn khi xây nhà ADU so với khi bạn xây nhà riêng trên lô đất”, O'Rear cho biết, mặc dù ông không tiết lộ giá cho công trình này. “Tổng chi phí của dự án do thời điểm hiện tại vẫn còn quá cao, nhưng chúng tôi quyết tâm xây dựng ngay bây giờ. Chi phí gia tăng để có lớp hoàn thiện đẹp mắt thực sự xứng đáng với số tiền bỏ ra”.
Trong tương lai, O'Rear hy vọng ngôi nhà này sẽ mang lại thu nhập hưu trí cho ông và vợ.
ADU này là một trong bốn ADU mà Dustin Deason, chủ sở hữu của Brandywine Builders ở Sebastopol, đang ký hợp đồng. Thông thường, ông xây dựng một hoặc hai ADU mỗi năm.
“Đây là một trong những điều mà California đang làm đúng để giải quyết cuộc khủng hoảng nhà ở. Mật độ dân số cao hơn phải là giải pháp”, Deason nói với tờ Journal.
Cư dân Santa Rosa Mike Winter đã bắt đầu quá trình ADU bằng cách tìm kiếm sự tư vấn từ Trung tâm ADU Napa Sonoma. Là một nhà thầu đã nghỉ hưu, ông hiểu rõ hơn hầu hết những gì mình sắp thực hiện. Mặc dù vậy, một số cơn đau đầu đã xảy ra.
“Chúng tôi đã nộp gói kế hoạch của mình vào ngày 15 tháng 5 năm 2021. Chúng tôi đã nhận được giấy phép vào tuần cuối cùng của tháng 8. Đó là một thời gian dài đối với một tòa nhà rộng 585 foot vuông”, Winter cho biết.
Vào giữa tháng 11, anh nhìn chằm chằm vào một lỗ trống trong bếp, nơi bếp cảm ứng dự kiến sẽ được lắp đặt. Nó được cho là sẽ đến vào tháng 8. Đèn chiếu sáng cũng bị treo trong thảm họa chuỗi cung ứng.
Sau khi cuộc kiểm tra cuối cùng hoàn tất, con gái trưởng thành của ông có thể chuyển vào ở.
Ngay cả với những trở ngại, Winter vẫn nói rằng anh sẽ làm lại.
“Việc xây dựng các khu vực như chúng tôi và những chủ sở hữu ADU khác có rất nhiều ý nghĩa. Đó là cách sử dụng đất tốt,” Winter nói với Business Journal. “Chúng tôi từng có một khu vườn nhỏ ở đây. Tôi tranh luận với vợ tôi rằng tại sao chúng ta không mua cà chua từ những người nông dân ở chợ, những người dựa vào nó để kiếm sống và chúng ta sẽ sử dụng đất của mình vào mục đích khác.”
Một điều đặc biệt mà chủ nhà ở Aqua Caliente Notaney thích khi làm việc với Trung tâm ADU Napa Sonoma là sự khuyến khích gọi điện trực tiếp đến quận để giải quyết vấn đề. Ông cho biết quận rất dễ làm việc, điều mà ông không thấy đúng ở San Francisco.
Nate Atkinson, người sở hữu công ty Atkinson Builders tại Sonoma đang xây dựng nhà cho Notaney, cho biết, “Ở Quận Sonoma, bạn có thể truy cập ngay vào trang web của quận và chọn các kế hoạch được chấp thuận trước. Từ đó, quy trình cấp phép được sắp xếp hợp lý hơn vì họ muốn có nhiều đơn vị cho thuê hơn”.
Trong số tất cả các luật được ban hành để dọn đường cho việc xây dựng ADU, Giám đốc Trung tâm ADU Napa Sonoma Schomp cho biết luật quan trọng nhất được ban hành trong phiên họp lập pháp gần đây nhất là SB897. Luật này cấm các thành phố từ chối một đơn vị ADU vì ngôi nhà chính trên bất động sản đó vi phạm luật. Dự luật của Thượng viện cũng tăng chiều cao cho phép đối với một ADU liền kề.
Một số khu vực pháp lý của North Bay cho biết họ đang dọn đường cho việc xây dựng nhiều ADU hơn của riêng họ. Vào tháng 12, Quận Marin bắt đầu một chương trình thí điểm cung cấp hỗ trợ kỹ thuật cho thiết kế, cấp phép và quản lý dự án của ADU.
“Tất cả chủ nhà tham gia sẽ được yêu cầu đồng ý với một hạn chế trong hợp đồng cam kết không sử dụng ADU làm nơi cho thuê ngắn hạn. Quỹ chương trình không thể được sử dụng để xây dựng ADU; chủ nhà có trách nhiệm đảm bảo nguồn tài trợ cho chi phí phát triển. Không có điều kiện về thu nhập đối với chủ nhà tham gia”, quan chức Bereket của Cơ quan Phát triển Cộng đồng Quận Marin cho biết.
Vào tháng 1, các giám sát viên của Quận Napa sẽ triển khai chương trình cho vay miễn trừ trị giá 5 triệu đô la cho những cư dân xây dựng ADU và sau đó cho thuê với giá thấp hơn giá thị trường.
Tại Quận Solano, Morris của thành phố Vacaville cho biết việc sửa đổi kế hoạch chung đang được xem xét để tạo ra chương trình cho vay xây dựng ADU/JADU, cũng như cung cấp các mẫu thiết kế đã được phê duyệt, các chương trình hỗ trợ tài chính thị trường có thể cung cấp kinh phí xây dựng, hợp lý hóa việc cấp phép và giảm phí cấp phép cho các đơn xin cấp phép ADU.
Thành phố Solano County cũng đang làm việc với các nhà phát triển để đưa ADU trở thành một lựa chọn ngay từ đầu.
Morris nói với tờ Journal rằng: “Từ năm 2020 đến nay, một khu vực đang trong quá trình xây dựng 16 ngôi nhà gia đình đơn lẻ mới có ADU kèm theo”.
