作者：Scott Johnson，納帕索諾瑪 ADU 中心 ADU 專家兼 Pocket Housing LLC 創辦人
隨著附屬住宅單元的普及，許多人在考慮購買新房產時都在考慮建造 ADU 的潛力。在這裡，我們為您提供一些關於購買新房產時應注意的重要提示，以最大限度地發揮 ADU 的潛力。
對於所有 ADU 類型：
–有資格建造 ADU 和/或初級 ADU：使用我們的地址查找工具檢查該房產是否有資格建造 ADU 和/或初級 ADU。大多數都會！在對房產做出最終決定之前，與當地管理管轄區進行三重檢查也沒有什麼壞處。
–當地 ADU 規則：查看我們網站上的「您當地 ADU 規則」頁面，以了解有關管轄區特定條例的更多信息，這些條例將管理您在給定房產上的 ADU 建築。一些司法管轄區的當地規則比其他司法管轄區更「支持 ADU」；例如，有些地區的費用較低或允許更大的最大 ADU 大小等。
–交割取決於與當地司法管轄區會面的結果：根據您找到的房產以及您與賣方達成的交易，與您的房地產經紀人討論您考慮購買的房產交割的可能性與當地司法管轄區舉行預申請會議，以便您對監管環境放心。
–可能的最新房屋：您可以找到的最新房屋，特別是對於車庫改建、內部改建或初級ADU，僅僅是因為它會更好地隔熱並擁有更現代化的設施（如配電板），從而更能適應改建空間至 ADU 或初級 ADU 。這也將減少建造時間，使您能夠更快地將 ADU 推向市場，並更快地收取租金（投資回報率！）。
–考慮常見的成本驅動因素：請記住我們的建築 ADU 網路研討會中提到的成本驅動因素，例如「一面濕牆」、共享公用設施的選項、為第二個單元提供單獨的外部入口的便利性以及單元之間的隱私；
–不在化糞池系統上：理想情況下，房產不在化糞池系統上 - 如果現有化糞池系統沒有能力添加 ADU，這樣做可能會很困難且成本高昂。
–靠近公車站或沒有停車要求的管轄區：如果可能的話，請尋找公車站 1/2 英里範圍內的房產 - 這可以避免在大多數管轄區需要任何額外的停車位。 （儘管請注意，有些無論如何都不需要任何額外的停車位）。
–將預計的 ADU 預算納入新房產的融資計劃中：當然，在考慮購買新房產的融資時，也要考慮 ADU 建設的預計預算。您可以透過我們有關此主題的隨選網路研討會來了解更多有關 ADU 融資的資訊。
對於分離式或連接式 ADU，請尋找：
–平坦的場地：平坦的場地，或如果有斜坡，ADU 最終將高於房屋。但請注意，應避免任何極端的斜坡/山坡——這會使建造更加困難且成本更高。
–足夠的空間，考慮到挫折和可能的地役權：考慮到挫折後，地塊上有足夠的空間（並確保您真正知道真正的財產線在哪裡）。請注意，對於某些司法管轄區，附屬的 ADU 必須遵循主屋的退縮，而不是 2020 年加州法律規定的 4 英尺側面和後退縮的一般規則。還要確保您了解任何特定於房產的地役權或其他特徵，例如可能需要退縮或以其他方式影響 ADU 放置的小溪或溪流。
–方便進行物業施工：寬敞的側院或通往潛在 ADU 工地位置的通道：首先是用於施工設備，其次是允許租戶輕鬆進出，還能夠移動家具和大件物品進出都沒有問題。
–易於進入預製/模組化：如果對預製/模組化 ADU 感興趣，請確保有足夠的通道可以透過側院（具有 14 英尺的淨空）支援大型卡車，或者沒有電線、樹木以及其他無法使用起重機將設備吊裝到位的頭頂障礙物。
–太陽能取得：良好的太陽能取得（即朝南的屋頂斜坡，沒有很多樹木。）。獨立的 ADU 可能需要太陽能，您不妨安裝一個足夠大的系統來為整個房產供電。
–避免 HOA：避免房主協會 (HOA)。雖然根據州法律，可以在 HOA 的開發項目中建造 ADU，但有些人仍在反對它，並且可能會在未來造成麻煩。請注意，根據州法律，無論現有規則或契約如何，HOA 都不能禁止 ADU 或 JADU。然而，HOA 可以為 ADU 和 JADU 制定合理的設計指南。
–現有房屋和電氣的年齡等：對於附屬或獨立的 ADU，主房屋的年齡不太重要，但請注意，如果它很舊，您可能需要升級配電板和供水系統，以便能夠支持 ADU。
–大院子：理想情況下，院子足夠大或佈局合理，主屋和附屬住宅單元都可以擁有一些半私人院子空間。
對於車庫改建 ADU，請尋找：
–較新的結構：可能是最新的車庫，或狀況良好的獨立車庫。尋找擁有較新車庫的房屋，這些房屋不太可能需要昂貴的升級來使其達到可居住空間的標準（例如，新的地基等）。
–更大的結構：一般來說，更大的車庫更好。一個兩車位車庫的面積通常約為 440 平方英尺，減去您為洗衣機、烘乾機和公用空間預留的空間。當然，如果面積低於500 平方英尺，則可以將其轉換為JADU（如果它是附屬車庫），從而也可以在後院放置更大的ADU（根據2020 年州法律，大多數房產都有資格建造1個ADU 和1 個JADU ）。
–足夠的頂部空間：車庫內有良好的頂部空間（超過 8 英尺），以便建造地板並且仍然有足夠的淨空，而無需重新設計屋頂（即移動桁架或調整屋頂框架）。
對於內部改裝 ADU 或初級 ADU，請尋找：
–足夠的現有空間可供轉換：具有額外內部空間的房屋，您可以輕鬆地將部分轉換為小型 ADU 或 ADU
–能夠轉換一樓空間：單層房屋，或一樓有可轉換房間的多層房屋。
–方便的外部通道：尋找最靠近體面側院的角落房間或面向街道的房間（為租戶提供走道/外部通道）。
– 「一個濕牆」設計選項：最大化「一個濕牆」設計的可能性。換句話說，與您的設計師合作，將 ADU/JADU 和主要住宅的廚房和浴室的管道保持在一堵共用的牆上。這可以大大簡化管道，從而降低成本。請注意，您不太可能找到一間與廚房共用濕牆的臥室，但您可能會發現一間與浴室共用濕牆的臥室。注意水槽/淋浴噴頭和排水管位於浴室的哪一側。有些浴室有兩面濕牆，但如果所有東西都排列在浴室的一側，那就可以很好地證明哪一側是「濕的」。
–確保轉換符合最小尺寸要求：確保空間足夠大以進行轉換，並且仍然是合法的居住空間，這在不同的司法管轄區有所不同。對於大多數司法管轄區，該面積為 150 平方英尺或 225 平方英尺。
–考慮門、窗、通風等的空間：相對現代的房屋將有一個足夠大的窗戶供出口使用，但確保在安裝了窗戶、出口、採光和通風後仍然有足夠的空間。 。
–考慮真正的小空間生活：請注意，內部改造可能比車庫改造更棘手，因為通常可使用的空間較少，除非您要改造公共空間（例如書房、家庭活動室或其他大房間）。如果認真考慮進行室內改造而不是車庫改造，那麼最好查看設計、部落格文章等，以處理前期面積不足 200 平方英尺的生活。
注意：本博文中包含的提示是信息，而不是有關特定房產購買決定的建議，並且並不詳盡。就任何最終決定諮詢適當的專業人士，例如您當地的司法管轄區、您的房地產經紀人和專業人士。
