作者：凱瑟琳‧里德，北灣商業雜誌
2023 年 1 月 2 日
全文：https://www.northbaybusinessjournal.com/article/article/appeal-of-san-francisco-north-bay-granny-flats-grows-but-challenges-to-b/?artslide=0
奶奶公寓已經從為年長親戚安度晚年而臨時增建的公寓，發展成為可以贏得建築和設計獎項的時尚住宅。
這些單位也不再僅僅由某個年齡層的人居住。這是因為，人們除了為家庭建造附屬住宅單元外，還將其建造為業主的收入來源。
阿什·諾塔尼 (Ash Notaney) 和黛比·羅索蒂 (Debbie Rossotti) 在未建制的索諾瑪縣阿瓜卡連特 (Agua Caliente) 建造附屬住宅單元時，他們轉向中流。
舊金山全職居民於 2020 年秋季購買了該房產，目的是建造一個 ADU，以配合該地塊上已有的 700 平方英尺的小木屋。計劃是出租它。
「我們最終愛上了這棟建築，這將成為我們永遠的房子，」諾塔尼告訴《華爾街日報》。在此之前，他們需要讓孩子完成學業。
目前，這座近 1,000 平方英尺的兩層 A 形框架正出租給旅行護士等人——任何願意停留 30 天或更長時間的人，以滿足縣關於短期租賃的法律。
兩臥室房屋每層均設有設備齊全的浴室。它配備了一個完整的廚房、螺旋樓梯和升級的設施。羅索蒂沒有分擔其建設成本。諾塔尼說，在整個過程中，索諾瑪縣規劃者幫助減少了繁文縟節。
「我們對整個房產進行了景觀美化，並增加了一個游泳池。有一個戶外休息區和火坑，因此有共享空間（兩棟房子）。車道可並排容納四輛車，因此每個房產都可以擁有兩輛車，」諾塔尼說。
許可流程需要幫助
為了緩解加州的住房短缺問題，州和地方立法者取消了大量繁文縟節，允許房主在自己的房產上建造第二套住宅。
「新立法使 ADU 對房主更具吸引力，因為申請審核流程變得更加簡化。 ADU 必須接受部長級審查，降低了建築影響費，減少了停車和後退要求，並且在 2025 年 1 月 1 日之前不再要求業主佔用場地，」瓦卡維爾社區發展總監 Erin Morris 解釋道。
鼓勵全州 ADU 建設的願望正在推廣，作為應對該州不斷升級的住房短缺問題的一種方式。
納帕索諾瑪 ADU 中心主任 Renee Schomp 表示：“州政府認為我們需要精簡，並且需要採取更大的措施將 ADU 建設為住房解決方案的一部分。”
在過去 18 個月中，該非營利組織已幫助索諾瑪縣和納帕縣的 550 名房主啟動了 ADU 流程。
單位數量不斷增加
建築法規的逐一調整正在發揮作用。當地司法管轄區的 ADU 申請數量有所增加。 2017 年，州法律強制司法管轄區放寬了 ADU 要求，許多市縣也紛紛效仿，通過了自己的 ADU 條例。
聖羅莎的 ADU 激增不僅是法律變更的結果，也是同年塔布斯火災後重建的結果。
在塔布斯大火之前，Fountain Grove-Coffee Park 社區有 26 個 ADU。據市政府發言人凱文金 (Kevin King) 稱，自火災發生以來，該地區已發放了 112 份 ADU 許可證，其中 61 份已完成。
納帕市 2021 年頒發了 26 張 ADU 許可證，今年前 10 個月已頒發了 33 張。
聖拉斐爾的人數也在上升。社區發展總監 Alicia Giudice 表示，2018 年之前，該市每年批准約 5 個 ADU。 2018 年，共頒發了 27 張許可證，而 2019-21 年間，平均每年頒發了 19 張許可證。截至今年 10 月，已簽署了 39 張許可證。
從 2020 年 1 月 1 日到 2022 年 10 月，馬林縣已有 173 個 ADU 許可證。
「我們從未發出過拒絕信或拒絕許可，」該縣社區發展機構高級規劃師曼尼·貝雷克特 (Manny Bereket) 告訴《華爾街日報》。
在納帕谷，卡利斯託加於 2019 年頒發了兩份 ADU 許可證，一份已建成；一份已建成；另一份已建成。 2020 年，共核發了 7 張許可證，其中 1 張已過期； 2021 年取得八項許可並竣工兩項；據該市規劃部門的勞倫克拉克 (Lauren Clark) 稱，今年截至 10 月，又發放了八份許可證，所有許可證都在建設過程中。
問題和限制
由於住房建設落後於人口增長，加州的全州住房計劃呼籲在未來八年內加快新住房建設，目標是建造 250 萬套住房。該計劃按潛在買家的收入進行細分：
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643,352 套極低收入家庭
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384,910 套低收入家庭
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420, 814 中等收入家庭
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1,051,177 套中等收入以上家庭
但即使許可程序變得越來越容易，建築限制也有所擴大，但仍存在一些障礙——例如成本。
「在與各種房主和潛在申請人交談時，這些限制與過去兩年建築費用以及與水和廢水連接相關的費用急劇上升有關。在某些情況下，申請人告訴我們供水和廢水處理連接費用高達 22 萬美元。 （還有）學區影響費和缺乏可用的合格承包商，」馬林縣社區發展機構高級規劃師曼尼·貝雷克特（Manny Bereket）說。 “通常情況下，房主在進行完整的可行性分析之前會聘請建築師和承包商，但一旦獲得批准就放棄許可證。”
納帕 Craiker Architects & Planners 總裁 Chris Craiker 並不相信各司法管轄區正在竭盡全力加快 ADU 許可的審批速度。
「穿過城市和縣城的速度仍然很慢。城市想要它們，但它們讓它們變得很難做到，」克雷克說。
他指出，有些城市有用水限制，導致這些單位無法實現，
例如，索諾瑪縣十月實施了為期六個月的新井鑽探禁令。從明年開始，馬林縣的所有新建築都必須全部採用電力。
「最初的目的是為在田間或飯店工作的人們創造更多的勞動力住房和住房。我只是不認為這種情況會發生，」克雷克告訴《華爾街日報》。
這並不是說他的公司沒有從事過 ADU 的研究。今年其投資組合中約有六個此類項目。
建設願望
Craiker 關於誰住在 ADU 的說法可能是正確的。人們建造它們並不是為了讓陌生人支付租金。
Paul O'Rear 於 2021 年在他位於聖羅莎 Rincon Valley 的房產為今年已年滿 90 歲的父母啟動了 ADU 流程。目前他們對自己所在的地方很滿意，所以他的女兒和女婿住在這棟近 1,100 平方英尺、兩房、兩間浴室的房子裡。
起居區和廚房區設有拱形天花板，後者配有石材檯面。
奧雷爾表示：「與在地塊上建造獨立房屋相比，ADU 的供水和下水道連接費較少。」但他沒有透露該結構的價格。 「由於我們所處的時代，該項目的總體成本仍然令人難以接受，但我們決心現在就建造。為了獲得漂亮的裝飾而增加的成本是非常值得的。
奧雷爾希望這棟住宅將來能為他和他的妻子提供退休收入。
該 ADU 是塞巴斯托波爾 Brandywine Builders 老闆達斯汀·迪森 (Dustin Deason) 簽訂的四份合約之一。通常，他每年建造一到兩個。
「這是加州為解決住房危機所做的正確事情之一。更高的密度必須是解決方案，」迪森告訴《華爾街日報》。
聖羅莎居民 Mike Winter 透過向納帕索諾瑪 ADU 中心尋求諮詢開始了 ADU 流程。作為一名退休承包商，他比大多數人更清楚自己將要承擔的任務。即便如此，一些令人頭痛的問題還是接踵而至。
「我們在 2021 年 5 月 15 日提交了計劃包。我們在 8 月的最後一周獲得了許可證。對於一棟 585 平方英尺的建築來說，這是一個很長的時間，」Winter 說。
11 月中旬，他盯著廚房裡的一個空洞，打算把電磁爐放在那裡。本來應該在八月到達。燈具也因供應鏈崩潰而陷入困境。
一旦進行最終檢查，他成年的女兒就可以搬進去。
儘管有障礙，溫特表示他還會再做一次。
「像我們和其他 ADU 業主一樣擴建區域非常有意義。這是很好的土地利用，」溫特告訴商業雜誌。 「我們這裡以前有一個小花園。我和妻子的爭論是，為什麼我們不在市場上從農民那裡購買西紅柿，他們靠西紅柿為生，我們就能把我們的土地用於不同的用途。
Aqua Caliente 房主 Notaney 特別喜歡與納帕索諾瑪 ADU 中心合作的一件事是鼓勵直接致電縣政府解決問題。他說與該縣合作很輕鬆，但他在舊金山發現情況並非如此。
內特·阿特金森（Nate Atkinson）在索諾瑪的阿特金森建築商公司（Atkinson Builders）正在建造諾塔尼的家，他說：「在索諾瑪縣，你可以直接訪問縣網站，選擇預先核准的計劃。從那裡開始，許可流程就相當簡化，因為他們想要更多的出租單位。
納帕索諾瑪 ADU 中心主任 Schomp 表示，在為 ADU 建設掃清道路的所有立法中，上屆立法會議產生的最重要的是 SB897。它禁止市政當局因為該房產的主要住宅違反法規而拒絕購買 ADU 單元。參議院法案還增加了附屬 ADU 的允許高度。
一些北灣轄區表示，他們正在為更多的獨立住宅單元建設掃清道路。 12 月，馬林縣啟動了一項試點計劃，為 ADU 的設計、許可和專案管理提供技術援助。
「所有參與的房主都必須同意契約限制，承諾不使用 ADU 作為短期租賃。專案資金不能用於建設ADU；房主有責任確保開發成本的資金。參與的房主沒有收入資格，」馬林縣社區發展局官員貝雷凱特說。
納帕縣監管人員將於 1 月啟動一項 500 萬美元的可免除貸款計劃，對像是建造 ADU 並以低於市場價格出租的居民。
在索拉諾縣，瓦卡維爾市的莫里斯表示，正在審查總體規劃修訂，以創建ADU/JADU 建設貸款計劃，並提供批准的設計模板、可提供建設資金的市場財務援助計劃，以及簡化許可和減少ADU 許可證申請的許可證費用。
索拉諾縣市也與開發商合作，將 ADU 作為一開始的選擇。
莫里斯告訴《華爾街日報》：“從 2020 年至今，一個分區正在建造 16 棟帶有附屬 ADU 的新單戶住宅。”
