作者：Scott Johnson，纳帕索诺玛 ADU 中心 ADU 专家兼 Pocket Housing LLC 创始人
随着附属住宅单元的日益普及，许多人在考虑购买新房产时，都在考虑建造附属住宅单元的可能性。在这里，我们为您提供一些购买新房产时需要注意的事项，以最大限度地发挥附属住宅单元的潜力。
对于所有 ADU 类型：
–有资格建造 ADU 和/或 Junior ADU：使用我们的地址查询工具检查该房产是否有资格建造 ADU 和/或 Junior ADU。大多数房产都有资格！在对房产做出最终决定之前，最好再三核实当地管辖区的意见。
–当地 ADU 规则：查看我们网站上的“当地 ADU 规则”页面，详细了解管辖特定房产上 ADU 建设的特定司法管辖区法令。一些司法管辖区的当地规则比其他司法管辖区更“支持 ADU”；例如，一些司法管辖区收费较低或允许 ADU 的最大规模较大等。此外，一些地区的建设难度更大，例如沿海地区，那里有更多可能限制您建设的法规。
–交易完成取决于与当地司法机构会面的结果：根据您找到的房产以及您与卖方达成的交易，与您的房地产经纪人谈谈您考虑购买的房产的交易完成的可能性，该交易取决于与当地司法机构进行申请前会议，这样您就可以放心监管环境。
–尽可能选择最新的房子：您能找到的最新房子，尤其是用于车库改建、室内改建或小型 ADU 的房子，因为它的隔热效果更好，拥有更多现代化设施（如配电盘），更适合将空间改建为 ADU 或小型 ADU 。这还将缩短建造时间，让您能够更快地将 ADU 推向市场，并更快地收取租金（投资回报率！）。
–考虑常见的成本驱动因素：记住我们在建筑 ADU 网络研讨会中提到的成本驱动因素，例如“一面湿墙”、共享公用设施的选项、第二个单元有单独的外部入口的便利性以及单元之间的隐私；
–不在化粪池系统上：理想情况下，不在化粪池系统的房产 — 如果现有的化粪池系统没有能力添加 ADU，那么这样做可能会很困难且成本高昂。
–靠近交通站或没有停车要求的管辖区：如果可能的话，寻找距离交通站 1/2 英里内的房产——这可以避免在大多数管辖区需要任何额外的停车位。（但请注意，有些管辖区无论如何都不需要任何额外的停车位）。
–将 ADU 预算估算纳入新房产的融资计划：当然，在考虑购买新房产的融资时，也要考虑 ADU 建设的预算估算。您可以从我们关于该主题的点播网络研讨会中了解有关 ADU 融资的更多信息。
对于独立式或连接式 ADU，请寻找：
–平坦场地：平坦场地，或者如果有斜坡，ADU 最终会高于房屋。但请注意，应避免任何极端斜坡/山坡——这会使建造更加困难且成本更高。
–足够的空间，考虑到退让和可能的地役权：考虑到退让后，地块上有足够的空间（并确保您真正知道真正的产权线在哪里）。请注意，对于某些司法管辖区，附属的 ADU 必须遵循主屋的退让，而不是 2020 年加利福尼亚州法律规定的 4 英尺侧面和后退让的一般规则。此外，请确保您了解任何特定于房产的地役权或其他特征，例如可能需要退让或以其他方式影响 ADU 的放置的小溪或溪流。
–方便进入物业进行施工：宽敞的侧院或可进入潜在的 ADU 站点位置：首先可供施工设备使用，其次可让租户轻松进出，也可以轻松搬进搬出家具和大件物品。
–方便预制/模块化：如果对预制/模块化 ADU 感兴趣，请确保有足够的通道让大型卡车通过侧院（头顶有 14 英尺的净空），或者没有电线、树木和其他头顶障碍物，否则无法使用起重机将设备吊装到位。
–太阳能利用：太阳能利用良好（即朝南的屋顶坡度，没有太多树木）。独立的 ADU 可能需要太阳能，您不妨安装一个足够大的系统来为整个房产供电。
–避免 HOA：避免房主协会 (HOA)。虽然根据州法律，ADU 可以在有 HOA 的开发项目中建造，但有些人仍在反对，这可能会在日后带来麻烦。请注意，根据州法律，无论现有规则或契约如何，HOA 都不能禁止 ADU 或 JADU。但是，HOA 可以为 ADU 和 JADU 制定合理的设计准则。
–现有房屋和电气设备的年龄等：对于相连或独立的 ADU，主屋的年龄不太重要，但请注意，如果主屋较旧，您可能需要升级配电板和供水以便能够支持 ADU。
–大院子：理想情况下，院子足够大，或者布局合理，使得主屋和 ADU 都可以拥有一些半私人的院子空间。
对于车库改建 ADU，请寻找：
–结构较新：车库最好是最新的，或者状况良好的独立车库。寻找带有较新车库的房屋，这样就不太可能需要昂贵的升级来使其符合居住空间的规范（例如，新地基等）。
–更大的结构：一般来说，车库越大越好。两车位车库通常约为 440 平方英尺，减去您为洗衣机和烘干机以及公用设施空间预留的空间。当然，如果车库面积低于 500 平方英尺，则可以将其转换为 JADU，前提是它是一个附属车库，这样也可以在后院建造更大的 ADU（根据 2020 年州法律，大多数房产都有资格同时建造 1 个 ADU 和 1 个 JADU）。
–足够的顶部空间：车库内具有良好的顶部空间（超过 8 英尺），以便建造地板，并且仍具有足够的顶部空间，而无需重新设计屋顶（即移动桁架或调整屋顶框架）。
对于内部转换 ADU 或 Junior ADU，请寻找：
–有足够的现有空间进行改造：拥有额外室内空间的房屋，您可以轻松地将其部分改造成小型 ADU 或 ADU
–可改造一楼空间：单层房屋，或一楼有房间可改造的多层房屋。
–方便的外部通道：寻找靠近合适的侧院的角落房间或面向街道的房间（为租户提供走道/外部通道）。
– “单面湿墙”设计选项：最大限度地利用“单面湿墙”设计的可能性。换句话说，与设计师合作，将 ADU/JADU 和主要住宅的厨房和浴室管道保持在一面共用墙内。这可以大大简化管道，从而降低成本。请注意，您不太可能找到与厨房共用湿墙的卧室，但您可能会找到与浴室共用湿墙的卧室。注意水槽/淋浴喷头和排水管位于浴室的哪一侧。有些浴室有两面湿墙，但如果所有东西都排列在浴室的一侧，那么这就可以很好地证明哪一侧是“湿的”。
–确保改建符合最低面积要求：确保空间足够大，可以进行改建，并且仍然是合法的居住空间，这在不同的司法管辖区有所不同。对于大多数司法管辖区来说，这个数字是 150 平方英尺或 225 平方英尺。
–考虑门、窗、通风等的空间：相对现代化的房子会有一个足够大的出口窗户，但要确保一旦你在空间中安装了外门，仍然有足够的空间供窗户、出口、灯光和通风。
–考虑真正小空间的生活：请注意，室内改造可能比车库改造更棘手，因为通常可用的空间较少，除非您要改造公共空间（例如书房、家庭活动室或其他大房间）。如果认真考虑室内改造而不是车库改造，最好先查看设计、博客文章等，以处理不到 200 平方英尺的生活空间。
注意：本博文中包含的提示仅供参考，并非针对特定房产购买决策的建议，且并非详尽无遗。在做出任何最终决定时，请咨询适当的专业人士，例如您当地的司法管辖区、您的房地产经纪人和专业人士。
