凯瑟琳·里德为《北湾商业杂志》撰稿
2023 年 1 月 2 日
完整文章：https://www.northbaybusinessjournal.com/article/article/appeal-of-san-francisco-north-bay-granny-flats-grows-but-challenges-to-b/?artslide=0
老年公寓已经从为年长的亲戚安居而临时增建的住所演变成能够赢得建筑和设计奖项的时尚住宅。
这些单元的居住者也不再仅限于某个年龄段的人。这是因为除了人们为家人建造附属住宅单元外，建造这些单元还是为了给房主提供收入来源。
阿什·诺塔尼 (Ash Notaney) 和黛比·罗索蒂 (Debbie Rossotti) 在中途改变了计划，因为他们正在索诺玛县非建制区的阿瓜卡连特 (Agua Caliente) 建造一套附属住宅单元。
这位旧金山的全职居民于 2020 年秋季购买了这处房产，打算在这片土地上建造一个 ADU，与现有的 700 平方英尺的小木屋配套。计划将其出租。
诺塔尼告诉《华尔街日报》：“我们最终爱上了这栋建筑，这里将成为我们永远的家。”在此之前，他们需要先让孩子完成学业。
目前，这座面积近 1,000 平方英尺的两层 A 型房屋正在出租给巡回护士等人员——任何愿意停留 30 天或更长时间以满足该县短期租赁法律的人都可以入住。
这栋两居室的房子每层都有全套浴室。它配有完整的厨房、螺旋楼梯和升级的便利设施。罗索蒂没有透露建造成本。诺塔尼说，在整个过程中，索诺玛县的规划人员在减少繁琐手续方面提供了帮助。
“我们对整个房产进行了景观美化，并增加了一个游泳池。这里有一个室外休息区和火坑，所以有共享空间（两栋房子）。车道可以并排容纳四辆车，所以每栋房子可以停两辆车，”诺塔尼说。
许可流程需要帮助
为了缓解加州的住房短缺问题，州和地方立法者取消了大量繁文缛节，允许房主在一处房产上建造第二套住宅。
“新立法使 ADU 对房主更具吸引力，因为申请审查流程变得更加精简。ADU 需要接受部长级审查，建筑影响费降低，停车和退让要求减少，并且不再要求业主自住，直到 2025 年 1 月 1 日，”瓦卡维尔社区发展总监 Erin Morris 解释道。
为了应对该州日益严重的住房短缺问题，人们正在推动在全州范围内建设 ADU。
纳帕索诺玛 ADU 中心主任 Renee Schomp 表示：“州政府认为我们需要简化流程，需要采取更大的措施将 ADU 建设作为住房解决方案的一部分。”
在过去的 18 个月中，该非营利组织帮助索诺玛县和纳帕县的 550 名房主启动 ADU 流程。
单位数量正在增加
逐项调整建筑法规正在发挥作用。地方司法管辖区发现 ADU 申请数量有所增加。2017 年，一项州法律要求司法管辖区放宽 ADU 要求，许多城市和县也纷纷效仿，通过了自己的 ADU 条例。
圣罗莎的 ADU 激增不仅是法律变化的结果，也是同年塔布斯大火之后重建的结果。
在塔布斯大火发生之前，喷泉林-咖啡公园社区共有 26 栋 ADU。据市发言人凯文·金 (Kevin King) 称，自火灾发生以来，该地区已发放了 112 份 ADU 许可证，其中 61 份已完成。
纳帕市在 2021 年颁发了 26 份 ADU 许可证，而今年前 10 个月已颁发了 33 份。
圣拉斐尔的数字也在上升。社区发展总监 Alicia Giudice 表示，2018 年之前，该市每年批准大约 5 个 ADU。2018 年，批准了 27 个，而 2019-21 年期间，每年平均发放 19 个许可证。截至今年 10 月，已签署了 39 份许可证。
在马林县，从 2020 年 1 月 1 日至 2022 年 10 月，已颁发了 173 份 ADU 许可证。
“我们从未发出过拒绝信或拒绝许可证，”该县社区发展局高级规划师曼尼·贝雷克特 (Manny Bereket) 告诉《华尔街日报》。
在纳帕谷，卡利斯托加于 2019 年颁发了两份 ADU 许可证，其中一份已开工建设；2020 年颁发了七份许可证，其中一份已过期；2021 年颁发了八份许可证，其中两份已完工；而据该市规划部门的劳伦·克拉克 (Lauren Clark) 介绍，今年截至 10 月，又颁发了八份许可证，所有许可证均已开工建设。
问题和制约因素
加州住房建设一直落后于人口增长，因此，加州的全州住房计划呼吁在未来八年内加速新房建设，目标是建成 250 万套住房。该计划根据潜在买家的收入情况进行细分：
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643,352 套极低收入住房
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384,910 套低收入住房
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420,814 户中等收入家庭
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1,051,177 套中等以上收入家庭
但即使许可程序变得越来越简单并且建筑限制扩大，仍然存在诸如成本之类的障碍。
“在与多位房主和潜在申请人交谈时，我发现这些限制与过去两年建筑费用的大幅上涨以及与水和废水连接相关的费用有关。在某些情况下，申请人告诉我们，水和废水连接费用高达 220,000 美元。（然后还有）学区影响费和缺乏合格的承包商，”马林县社区发展局高级规划师 Manny Bereket 表示。“房主往往在进行完整的可行性分析之前就聘请了建筑师和承包商，但在许可证获得批准后就放弃了。”
纳帕 Craiker Architects & Planners 公司总裁克里斯·克雷克 (Chris Craiker) 并不认为各司法管辖区正在尽其所能加快 ADU 许可证的发放。
“进入城市和县城的速度仍然很慢。城市想要进入，但城市却让进入变得困难，”克雷克说。
他指出，一些城市有供水限制，导致这些单位无法使用，
例如，索诺玛县于 10 月实施了为期六个月的钻井禁令。从明年开始，马林县所有新建筑都必须采用全电动方式。
“最初的意图是建造更多的劳动力住房以及为在田间或酒店业工作的人们提供的住房。但我认为这种情况不会发生，”克雷克告诉《华尔街日报》。
这并不是说他的公司没有致力于 ADU；今年其投资组合中就有大约六个这样的项目。
渴望建设
克雷克关于谁住在 ADU 中的说法可能是正确的。人们建造这些 ADU 并非完全是为了让陌生人付房租。
2021 年，保罗·奥里尔 (Paul O'Rear) 在圣罗莎 (Santa Rosa) 的林康谷 (Rincon Valley) 房产中为父母开始了 ADU 流程，他的父母今年都 90 岁了。目前，他们对自己所处的环境很满意，因此他的女儿和女婿住在这栋面积近 1,100 平方英尺、有两间卧室和两间浴室的房子里。
客厅和厨房区域均设有拱形天花板，厨房配有石材台面。
“ADU 的水和下水道连接费比在一块地上建造独立房屋的费用要低，”奥里尔说，但他没有透露该建筑的价格。“由于我们所处的时代，该项目的总成本仍然高得离谱，但我们决心现在就建造。为了获得漂亮的装修而增加的成本是值得的。”
奥里尔希望未来这处住宅能为他和他的妻子提供退休收入。
这座 ADU 是塞瓦斯托波尔 Brandywine Builders 的老板达斯汀·迪森 (Dustin Deason) 签约建造的四座 ADU 之一。通常，他每年建造一到两座。
“这是加州为解决住房危机所做的正确事情之一。提高住房密度才是解决之道，”迪森告诉《华尔街日报》。
圣罗莎居民迈克·温特 (Mike Winter) 通过向纳帕索诺玛 ADU 中心寻求建议开始了 ADU 流程。作为一名退休承包商，他比大多数人更了解自己将要做什么。即便如此，还是出现了许多麻烦。
“我们于 2021 年 5 月 15 日提交了计划方案。我们在 8 月的最后一周获得了许可。对于一座 585 平方英尺的建筑来说，这是一个很长的时间，”温特说。
11 月中旬，他盯着厨房里一个空洞，电磁炉原本计划就放在那里。电磁炉原本应该在 8 月份到货。照明设备也因供应链崩溃而滞留。
一旦完成最终检查，他的成年女儿就可以搬进来。
即使面临障碍，温特表示他仍会再次尝试。
“像我们和其他 ADU 业主那样建设区域非常有意义。这是很好的土地利用方式，”温特告诉《商业日报》。“我们以前在这里有个小花园。我和妻子争论说，我们为什么不从市场上的农民那里买西红柿，他们靠西红柿为生，这样我们就可以把我们的土地用于其他用途。”
Aqua Caliente 的房主 Notaney 特别喜欢与纳帕索诺玛 ADU 中心合作的一点是，中心鼓励房主直接致电县政府解决问题。他说，与县政府合作非常轻松，而他发现在旧金山却没有这种感觉。
内特·阿特金森 (Nate Atkinson) 的索诺玛公司 Atkinson Builders 正在建造诺塔尼的家，他说：“在索诺玛县，你可以直接进入县政府网站，选择预先批准的计划。从那里开始，许可流程就相当精简了，因为他们想要更多的出租单位。”
纳帕索诺玛 ADU 中心主任 Schomp 表示，在为 ADU 建设扫清道路而出台的所有立法中，上届立法会议通过的最重要的法案是 SB897。该法案禁止市政当局因该物业上的主要住宅违反法规而拒绝建造 ADU 单元。参议院法案还提高了附属 ADU 的允许高度。
北湾的一些管辖区表示，他们正在自行为更多 ADU 建设扫清道路。12 月，马林县启动了一项试点计划，为 ADU 的设计、许可和项目管理提供技术援助。
“所有参与的房主都必须同意契约限制，承诺不将 ADU 用于短期出租。该计划的资金不能用于建造 ADU；房主负责确保开发成本的资金。参与的房主没有收入资格限制，”马林县社区发展局官员 Bereket 表示。
纳帕县主管部门将于 1 月份推出一项 500 万美元的可免除贷款计划，面向建造 ADU 并以低于市场价格出租的居民。
在索拉诺县，瓦卡维尔市的莫里斯表示，总体规划修订正在审查中，以创建 ADU/JADU 建设贷款计划，并提供经批准的设计模板、可提供建设资金的市场金融援助计划，并简化许可程序并降低 ADU 许可申请的许可费。
索拉诺县市也正在与开发商合作，从一开始就提供 ADU 作为一种选择。
莫里斯向《华尔街日报》表示：“从 2020 年到现在，一个分区正在建造 16 栋带有附属 ADU 的新独户住宅。”
